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2021다263519 건물 등 철거 (가) 파기환송(일부)
[「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되는 건물에 대한 양도담보의 법적 성격]
◇1. 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되는 건물에 대한 양도담보의 법적 성격(담보물권), 2. 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되는 경우 토지 소유자가 건물의 양도담보권자를 상대로 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있는지(소극)◇
「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제1조는 ‘이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.’고 정하고 있고, 제3조 제2항은 ‘채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.’고 정하고 있으며, 제4조 제2항은 ‘채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다.’고 정하고 있다.
이러한 규정에 따르면 가등기담보법이 적용되는 경우에는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 소유자로 등기되어 있다고 하더라도 청산절차 등 법에 정한 요건을 충족해야만 비로소 담보목적 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
채무를 담보하기 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 신축허가 명의를 채권자 명의로 한 경우 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의가 있다고 볼 수 있다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결 등 참조). 이때 완성된 건물의 소유권은 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득하고, 채권자가 그 명의로 소유권보존등기를 함으로써 건물에 대한 양도담보가 설정된 것으로 보아야 한다. 이러한 양도담보가 가등기담보법의 적용대상이 되는 경우에는 양도담보권자가 청산절차 등을 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 전까지 특별한 사정이 없는 한 양도담보 설정자가 건물의 소유자로서 이를 현실적으로 점유하면서 사용․수익하고 있다고 볼 수 있으므로 채권자가 건물에 대한 양도담보권을 취득했다고 해서 그 대지 소유자에게 부당이득반환의무를 부담하는 것은 아니다.
☞ 토지 소유자가 토지 임대차계약이 해제된 이후 그 지상 건물에 관한 양도담보권자를 상대로 담보 목적의 소유권보존등기를 마친 시점부터 차임 상당의 부당이득반환을 청구한 사안에서, 원심은 이를 신탁적 소유권이전으로 보아 청구를 일부 인용하였음
☞ 대법원은 가등기담보법이 적용되는 건물에 대한 양도담보는 담보물권이고, 담보물권자의 토지 사용․수익을 인정할 수 없으므로 그를 상대로 차임 상당의 부당이득을 청구할 수도 없는데, 원심이 양도담보가 가등기담보법 적용대상인지 여부에 관하여 심리도 없이 부당이득반환 청구를 일부 인정한 것은 잘못이라고 보아 이를 파기한 사례임
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