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2016다219419(본소), 219426(반소) 부당이득금(본소), 소유권이전등기(반소) (가) 상고기각
[집합건물의 부지 지분권자가 대지사용권이 없는 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 구하는 사건]
◇1. 구분소유의 성립시점, 2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자의 대지지분권자에 대한 부당이득반환의 범위와 이 경우 전유부분 공유자의 부당이득반환의무의 성격◇
1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제로 한다. 따라서 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관하여 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결 등 참조).
1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적․물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상․이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질을 변경하지 않고 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 충분하다. 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 그러나 그 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적․물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 2015. 6. 24. 선고 2012다109538 판결 등 참조).
1동 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우에는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들이 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율과 상관없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있으므로, 그 구분소유자들 사이에서는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없다. 그러나 그 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용․수익․관리할 수 있다고 보아야 하므로, 특별한 사정이 없으면 구분소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용․수익할 수 있는 권원을 가진다고 할 수 없고 다른 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결 등 참조).
2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 자기의 전유부분이 집합건물 전체 전유면적에서 차지하는 비율만큼의 차임에 해당하는 부당이득을 얻고 있고, 대지 지분 소유자는 그에 해당하는 손해를 입고 있다고 볼 수 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결, 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등 참조).
대지사용권이 없는 전유부분의 공유자는 위와 같이 대지 지분 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 있는데, 이 의무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 등 참조).
☞ 시행사가 지상 13층 업무시설은 오피스텔 건물에 관한 건축허가를 받아 일반에 분양하고 건물을 신축하다 10층까지 골조공사를 마친 상태에서 그 대지에 근저당권을 설정해주었고 이후 근저당권이 실행되어 원고가 대지소유권을 취득한 다음 건물이 완공되었고 이후 원고가 수분양자들에게 전유면적에 비례하는 대지지분을 매도하였는데 대지지분을 취득하지 않은 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 구하는 사안에서, 피고들은 구분소유가 성립한 이후 근저당권이 설정된 것이라면서 원고가 대지소유권을 적법하게 취득하지 못하였다고 다투었으나, 근저당권 설정 이전에는 객관적․물리적 측면에서 그 구조와 형태 등이 1동의 건물과 그 구분행위에 상응하는 구분건물로서 완성되지 않아 구분소유가 성립하였다고 볼 수 없고, 대지사용권이 없는 구분소유자가 자기의 전유면적 비율만큼의 차임에 해당하는 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단한 원심을 수긍한 사례(한편 원심은 전유부분에 대한 1/10 공유자를 1/2 공유하는 것으로 잘못 인정하고 원고가 구하는 바에 따라 해당 전유부분 면적 비율에 따른 차임의 1/2 청구를 인용하였는데 전유부분 공유자의 부당이득반환의무는 불가분채무라서 판결의 결과에 영향을 미치지 않는다고 보아 상고를 기각함)
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