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원고는 임대인인 소외 회사의 채권자로서 2008. 5. 13. 소외 회사의 임차인인 피고에 대한 임대차계약상의 차임채권에 관하여 채권압류 및 전부명령을 받았고, 그 결정은 2008. 5. 16. 피고에게 송달되었으며, 2009. 7. 3. 확정되었다.
피고는 2008. 5.경 소외 회사 소유의 이 사건 건물 1101호에 관하여 경매개시결정 기입등기가 마쳐지자 그 무렵부터 차임을 지급하지 않은 채, 2009. 3. 6. 일부 미납관리비 등을 정산하고 연체된 차임채권을 임대차보증금에서 공제한 후 퇴거하였다.
원고는 피고를 상대로 전부명령의 효력발생 시인 2008. 5. 16.경부터의 차임을 지급할 것을 구하는 소를 제기하여, 제1심은 공시송달로 진행되어 원고 승소 판결이 선고되었으나, 항소심에서 피고는 연체된 차임채무는 2009. 3. 6. 퇴거 당시 임대차보증금으로 공제되었다고 주장하였다.
재판부는, ① 부동산 임대차보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 점, ② 임대차보증금과 차임은 서로 그 지급을 담보하는 기능을 하도록 예정되어 있어, 보증금이 있는 차임채권을 전부받은 채권자는 본래부터 차임채권이 보증금으로 충당되어 공제되는 위험을 예견할 수 있는 점, ③ 공제를 허용하지 아니할 경우, 임차인으로서는 당초 목적물 명도 시 임대보증금으로 충당할 수 있는 부분에 대하여 더 이상 임대인에게 차임채무를 부담하지 않는 법률관계에 서 있었음에도 임차인의 의사와 관계없는 차임채권의 전부로 인하여 전부채권자에게 별도로 차임채무를 부담하게 되고, 임대인으로부터는 그 자력의 부족으로 보증금을 회수할 수 없는 상황에 처하게 되어 임차인의 지위를 당초보다 불이익하게 만들게 되어 부당한 점, ④ 차임채권에 관한 압류 및 추심명령의 경우, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다고 보는 점, ⑤ 압류 및 전부명령이 있은 경우, 제3채무자의 압류채무자에 대한 자동채권이 수동채권인 피압류채권과 동시이행의 관계에 있다면, 압류명령이 제3채무자에게 송달되어 압류의 효력이 생긴 후에 자동채권이 발생하였다고 하더라도 제3채무자는 동시이행의 항변권을 주장할 수 있고, 그 채권에 의한 상계로 압류채권자에게 대항할 수 있어, 이 경우에 자동채권이 발생한 기초가 되는 원인은 수동채권이 압류되기 전에 이미 성립하여 존재하고 있었던 것이므로, 그 자동채권은 민법 제498조 소정의 “지급을 금지하는 명령을 받은 제3채무자가 그 후에 취득한 채권”에 해당하지 않는다고 해석되는 점 등을 종합하여, 압류 및 전부명령의 경우에도 그 이후 발생한 차임채권이 목적물 반환 시까지 현실적으로 추심되지 아니한 채 잔존하고 있는 한 보증금으로 공제할 수 있다고 봄이 상당하다고 판단하여, 제1심을 취소하고, 원고의 청구를 기각하였다.
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