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□ 사건의 표시 및 쟁점
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사 건 번 호 |
2008가합388 토지매매계약무효확인 |
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당 사 자 |
원고, 피고회사 |
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판결 선고일 |
2008. 6. 27. |
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쟁 점 |
토지매매계약의 확정적 무효 여부 |
□ 판결 요지
○ 사건의 개요
1. 피고는 건설회사로서, 원고와 2007. 8. 6. 토지거래허가지역 내에 있는 원고 소유의 부천시 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 대금 18억 5,490만 원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
2. 위 매매계약에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있다.
가. 이 사건 부동산을 도시개발법에 의한 공동주택사업 부지로 매매계약한다.
나. 중도금 및 잔금은 토지거래허가를 득한 후 30일 이내에 일괄 지급한다.
다. 원고는 계약금지급과 동시 또는 3일 이내에 도시개발사업 추진에 필요한 서류(대지사용승낙서, 인감증명서, 동의서 등)을 피고에게 제공한다.
라. 원고는 피고의 사업수행 상의 필요에 의하여 매수인 명의 변경을 요구할 경우 이에 응하기로 한다.
마. 원고는 지주조합 구성 및 회의참석, 기타 관공서 업무 등 도시개발관련 제반사항을 피고에게 위임하고 개발에 동의한다.
사. 본계약은 도시개발법에 의한 사업 수행을 위한 것이므로 원고는 이 사건 토지를 피고 또는 피고가 지정하는 자 이외의 자에게 매도하여서는 아니되며, 위반시 원고는 피고의 사업손실비용 일체를 배상한다.
3. 부천시는 2007. 3. 26. 이 사건 토지를 포함한 위 역곡동 일원에 대하여 향후 도시개발사업이 실시될 것을 전제로, 위 지역에 개발행위허가제한 고시를 발하였는바, 위 고시는 제한사유 ‘효율적인 도시관리 및 기반시설 확보를 위하여 도시개발사업계획 수립기간 동안 개발행위를 제한하고자 함’, 제한기간 ‘개발행위허가제한 고시일로부터 3년(단, 도시개발사업 계획이 완료되는 경우 그 고시일까지)’ 등의 내용을 포함하고 있다.
4. 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 이래 이 사건 변론종결일에 이르기까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있다.
○ 쟁점
이 사건 매매계약을 애초부터 객관적으로 토지거래허가가 불가능한 경우, 토지거래허가를 잠탈하는 내용인 경우, 또는 당사자 일방이 토지거래허가신청을 하지 아니할 의사를 명백히 한 경우에 해당한다고 보아 확정적 무효로 판단하여야 하는지 여부
○ 법원의 판단
1. 토지거래허가 구역 내에 있는 토지에 대하여 체결된 매매계약은 처음부터 관할관청의 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효이나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 유동적 무효의 상태에 있는 것이고, 다만 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니할 의사를 명백히 한 경우에는 유동적 무효상태의 계약은 확정적으로 무효가 되는 것이다(원고는 당사자 일방의 이행거절의사 표시로도 충분하다는 취지의 주장을 하면서 그 근거로 대법원 1993. 6. 22. 선고 91다21435 판결을 제시하고 있으나, 위 판결 사안 역시 당사자 쌍방이 이행거절 의사를 명백히 한 경우에 해당한다). 한편, 토지거래허가 구역 내에 있는 토지에 대하여 체결된 매매계약이 처음부터 관할관청의 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인지 및 당사자 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 아니할 의사를 명백히 하였는지 여부는 매매계약체결의 경위, 매매계약의 구체적 내용, 토지거래허가신청의 이행 여부, 토지거래허가신청이 지연된 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
2. 그런데 이 사건의 경우, 위 사건의 개요와 같은 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 건설회사로서 이 사건 토지가 도시개발구역으로 지정되고 지목도 공동주택사업 부지로 변경될 것을 예상하고 도시개발사업에 참여하기 위하여 이 사건 매매계약을 체결하였으며 원고도 위 매매계약에 의하여 피고의 도시개발사업 추진업무에 협조하기로 약정한 점, ② 이 사건 매매계약 내용에 의하더라도 원고와 피고 쌍방은 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받아야 하는 것임을 분명하게 인식하고서 매도인인 원고가 토지거래허가신청에 필요한 제반서류를 매수인인 피고에게 제공하기로 약정하였던 점, ③ 이 사건 매매계약 상의 매수인 명의변경에 관한 약정은 토지거래허가를 받은 이후 사업권 양도 등의 사유가 발생할 경우에 대비하여 약정한 것으로 해석할 수 있으므로, 위 매수인 명의변경에 관한 내용이 토지거래허가 자체를 잠탈할 의도 아래 약정된 것이라고 단정지을 수 없는 점, ④ 피고가 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가신청절차를 이행하지 아니한 것은 이 사건 토지에 대하여 도시개발계획 수립절차가 진행 중이었기 때문인 것으로 보이는 점 등을 모두 종합하여 보면, 원고들이 주장하는 바와 같은 사유만을 들어 이 사건 매매계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 의도 아래 체결된 것이라거나 피고가 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차를 이행할 의사가 없음을 명백히 한 것이라고 볼 수는 없다.
따라서, 이 사건 매매계약은 적어도 이 사건 토지에 대하여 개발행위제한 해제 및 도시개발구역 지정 여부 등이 결정될 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것인바, 위 매매계약이 확정적 무효임을 전제로 그 무효확인을 구하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
□ 판결의 의미
계약당사자가 향후 이루어질 도시개발사업을 전제로 토지매매계약을 체결한 이상, 당사자 일방이 허가신청을 하지 아니할 의사를 표시하였거나 현시점에서 즉시 토지거래허가를 받는 것이 객관적으로 불가능하다는 사정 만으로는 확정적 무효가 될 수 없다고 판단하였다.
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