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■ 사건번호
2024가합105374(본소), 2025가합9680(반소)
■ 판결의 요지
- 영화상영업 등을 영위하는 법인인 원고는, 코로나19 및 이로 인한 영업제한 조치라는 중대한 외부의 경제사정 변경으로 인하여 원고가 임차한 건물 내에서 더 이상 영화관을 운영할 수 없는 상황에 처했다는 이유로 영화관 폐업을 결정하고, 임대인인 피고에게 임대차계약의 해지를 통지함
- 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함) 제11조의2 제1항에 의하면, 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하였음
- 코로나19 확산 방지를 목적으로 영화관에 대하여 2020. 3.경부터 2022. 4.경까지 집합 금지로 인한 인원수 제한, 영업시간 제한, 좌석 간 거리두기, 상영관 내 취식 금지 등의 조치가 이루어졌으나, 원고는 위 조치가 해제되고 약 2년이 경과한 2024. 2.경에 이르러서야 임대차계약의 해지통지를 하고 영화관을 폐관한 점을 비롯하여, 원고가 영업방식 전환 및 그 과정에서 약 8개월 동안 영업을 중단한 사정이 이 사건 영화관의 매출과 영업이익에 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보이는 점, 이 사건 영화관의 매출 및 영업이익 감소는 OTT 산업의 성장과 무관하다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 상가임대차법 제11조의2에 기한 원고의 해지권 행사는 그 요건을 갖추지 못하였다고 보임
- 나아가 경제적 상황의 변화로 원고에게 불이익이 발생했다는 것을 넘어 원고가 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없음
- 원고는 임차인으로서 위약벌 지급을 조건으로 임의로 계약을 해지할 수 있다고도 주장하지만, 원고 주장의 전제가 되는 위약벌 조항은 원고의 귀책사유로 인하여 피고에 의해 임대차계약이 해지되는 경우 위약벌 지급의무를 정한 것으로 보일 뿐, 이를 임차인의 임의해지권 유보 조항으로 해석하기는 어렵고, 원고의 주장은 계약서에 임의해지에 관한 규정을 별도로 두지 않더라도 위약벌을 지급하기만 하면 언제든 계약을 해지할 수 있다는 결론에 이르게 되어 계약의 구속력을 사실상 무력화할 수 있다는 점에서도 부당함
- 따라서 원고의 해지통지는 부적법하고, 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하므로 이와 다른 전제에 선 원고의 본소 청구는 받아들이지 아니함
- 피고는 원고가 미지급한 차임 및 관리비와 지연손해금을 비롯하여 변론종결일 이후의 차임을 반소로써 구하는바, 특히 변론종결일 이후의 차임 청구는 장래이행의 소에 해당하지만, 원고가 이 사건 임대차계약의 존속 여부를 다투며 차임의 지급을 거부하고 있어 미리 청구할 필요가 인정되는 점을 고려하여 반소 청구를 주문과 같이 인정함
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