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◎판결요지
◯ 사안의 개요
지역주택조합인 원고는 본소로, 원고 설립 전에 추진위원회 단계에서 이 사건 사업에 관하여 토지매입 관련 이 사건 용역계약을 체결한 피고를 상대로, 주위적으로 이 사건 용역계약이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’에 해당하여 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에 따라 원고 총회 결의가 필요한 사항임에도 이를 거치지 아니하였다는 이유로 무효라고 주장하면서, 피고가 지급받은 용역대금 2,212,381,342원 중 일부인 2,000,000,000원 및 지연손해금의 반환을 구하고, 아울러 예비적 청구도 하였음
◯ 항소심 법원의 판단
항소심 법원은 원고의 본소 주위적 청구에 관하여 아래와 같은 법리를 설시하면서 판시와 같은 사정을 종합하면, 이 사건 용역계약은 ‘원고의 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’에 해당하여 원고로서는 이 사건 용역계약을 체결함에 있어서 조합 총회의 의결을 거쳤어야 함에도 이를 거치지 아니하였으므로, 이 사건 용역계약이 무효라고 판단하면서, 원고의 본소 주위적 청구를 일부 인용하였음
『주택법 제11조는 지역주택조합을 설립하는 경우에 관할 자치단체장으로부터 인가를 받아야 함을 규정하였고(제1항), 지역주택조합의 설립 방법·절차와 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하였다(제7항). 주택법 제11조의 위임에 따라 주택법 시행령 제20조는 지역주택조합의 설립인가신청 시 필수 제출서류로 ‘조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약’을 규정하였고(제1항), 조합규약의 필수적 기재사항으로 ‘총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차’를 명시하였으며(제2항 제9호), 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하였다(제3항). 주택법 시행령 제20조 제3항의 위임을 받은 주택법 시행규칙(2024. 6. 19. 국토교통부령 제1346호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제5항 제3호는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 규정하고 있다. 그리고 여기서 말하는 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약’이란 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나서 돈을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용에 대한 부담이 되는 계약을 의미한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다275915 판결).
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 등 참조). 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회와 같은 모집주체가 조합원을 모집하는 경우에도 무주택자들의 주택 마련으로 주거 안정을 도모한다는 목적 및 사업운영의 투명성을 제고하고 전체 조합원의 권익을 보호하여야 할 필요성은 동일하므로(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결 등 참조), 이러한 법리는 지역주택조합 설립 이전 단계의 모집주체가 제3자와 사이에서 장차 설립될 지역주택조합에 권리․의무가 승계되어 조합원에게 그 비용에 대한 부담이 되는 계약을 체결한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 타당하다.』
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