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□ 사안의 개요
〇 원고는 이 사건 부동산의 매수인이고, 피고 B, C는 매도인이다. 피고 D는 이 사건 부동산의 매매를 중개한 공인중개사이고, 피고 E는 피고 D가 부동산중개행위를 하면서 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하는 공제사업자이다.
〇 원고는 피고 D의 중개로 2022. 2. 12. 피고 B, C와 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 180,000,000원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
〇 이 사건 매매계약서상 매매목적물인 부동산의 표시는 “토지: 익산시 F 대 178㎡, 건물: 철근콘크리트구조 단독주택 83.64㎡”로 되어있고, 특약사항으로 “1. 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함”이라고 기재되어 있다.
〇 피고 D는 위 매매계약 당일 원고에게 이 사건 부동산에 관한 중개대상물확인․설명서를 교부하면서, 위 중개대상물설명서상의 건축물대장상 위반건축물 여부란에 ‘적법’이라고 표시하였다.
〇 한편 이 사건 부동산 소재지에는 매매계약서상 기재된 주택 외에 미등기 무허가건축물인 면적 30.74㎡의 이 사건 창고가 증축되어 있었는데, 원고와 피고 B, C는 이 사건 매매계약 체결 전 이 사건 창고가 증축되어 있는 상태임을 확인하고 이 사건 부동산 매매계약을 체결하였다.
□ 원고의 주장 요지
〇 피고 B, C는 이 사건 창고가 무단증축된 불법건축물임을 알면서도 매수인인 원고에게 이러한 사실을 알리지 않았으므로 주위적으로 기망행위로 인한 손해배상책임, 예비적으로 매도인으로서의 하자담보책임이 있다.
〇 피고 D는 공인중개사법을 위반하여 이 사건 부동산에 불법건축물이 있음에도 ‘적법’이라고 기재한 중개대상물설명서를 교부함으로써 설명의무를 위반하였고, 피고 E는 공제계약에 기해 피고 D의 불법행위에 기한 손해배상책임을 연대하여 배상할 책임이 있다.
□ 관련법리(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결)
재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다.
□ 판단
〇 피고 B, C에 대한 청구: 기각
원고의 주장에 의하더라도, 피고 B, C는 이 사건 창고가 증축된 부분이라는 것을 원고에게 고지하였던 것으로 보이는 점, 원고는 이 사건 부동산 및 창고의 현황과 이 사건 부동산의 등기부등본을 대조․확인함으로써 이 사건 창고가 미등기의 무허가건축물이라는 사실을 충분히 인식할 수 있었던 점, 원고가 매매계약 체결 과정에서 이 사건 창고가 반드시 적법한 건축물일 것을 전제로 매입 의사를 밝혔다고 볼 수 없는 점, 원고의 매입 동기상 이 사건 창고가 반드시 적법한 건축물일 것을 요하는 상황이었다고 볼만한 자료도 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 창고가 불법건축물임을 알았다고 하더라도 이 사건 부동산 매매계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에 해당하지 않으므로, 피고 B, C의 불법행위책임은 인정되지 않는다.
나아가 미등기의 무허가건물도 통상 매매목적물로서 거래대상이 될 수 있으므로, 이 사건 창고가 미등기 무허가건물이라는 사실 자체로 거래통념상 기대되는 객관적인 성질․성능을 결여하였다고 볼 수 없는 점, 이 사건 창고에 물적 결함이 있어 원고가 이를 사용․수익하지 못하게 되었다고 볼만한 자료도 없는 점, 이 사건 창고의 적법 건축물 여부가 당사자 사이에 예정하거나 보증된 성질이었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 피고 B, C의 하자담보책임도 인정되지 않는다.
〇 피고 D, E에 대한 청구: 기각
피고 D가 이 사건 부동산의 상태, 권리관계 등에 대하여 확인하고 이를 설명할 의무를 제대로 이행하지 않은 사실이 인정되나, 원고에게 이 사건 창고의 철거 및 신축비용 상당의 손해가 실제로 발생하였다고 볼 수 없는 점, 원고가 이 사건 창고 부분에 대하여 494,610원 상당의 취득세를 당초 법무사가 알려준 금액보다 더 많이 부담하기는 하였으나, 원고는 이 사건 창고가 증축된 건물로서 별도의 등기부등본이 존재하지 아니한다는 것을 이 사건 매매계약 체결 당시 알거나 알 수 있었다고 봄이 상당한 점, 원고가 주장하는 추가로 부담하게 된 취득세액의 차액에 비추어 원고가 사전에 정확한 취득세율과 취득세액을 고지받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 추가로 부담하게 되었다고 주장하는 위 취득세 차액 상당액이 손해에 해당한다거나 피고 D의 설명의무위반과 위 손해 발생 사이에 인과관계가 있다고 할 수 없다.
□ 결론: 원고 청구 기각
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