|
[사안의 쟁점] - 원고는 피고로부터 아파트를 임차하였는데, 임대차계약 당시 피고는 ‘근저당권이 설정된 주택담보대출금을 일부 변제하여 채무를 1억 2천만 원만 남기고 근저당권채권최고액의 감액등기를 해주겠다’는 취지의 특약을 하였음 - 그런데 피고가 소외인에게 아파트를 매도하였고, 원고는 다시 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하였으며 소외인도 원고에게 주택담보대출금을 일부 변제하고 근저당권채권최고액의 감액등기를 해주기로 특약을 하였음 - 그러나 근저당권채권최고액 감액등기가 이루어지지 않은 상태에서 체납세금으로 인해 공매절차가 진행되어 아파트가 매각되고, 이로 인해 매각대금 배당절차에서 선순위 근저당권자들에게 대부분의 대금이 배당되고 임차인인 원고에게 적은 금액만이 배당되자, 원고는 원래 임대인이었던 피고를 상대로 특약상의 감액등기의무 위반을 이유로 손해배상을 청구함 - 이 사건의 쟁점은 임대인인 주택 소유자가 주택을 매매하여 새로운 매수인에게 임대차계약상 임대인의 지위가 이전된 경우에, 종전 임대인이 임대차계약에서 약정한 특약상의 의무 이행책임을 지는지 여부임
[법원의 판단] - 주택임대차보호법 제3조에 의하면 대항요건을 갖춘 임차인이 있을 경우 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 규정되어 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정이므로, 주택이 양도되면 양수인은 주택 소유권과 함께 임대인의 임대차계약상 권리의무 일체를 그대로 승계하고, 그 결과 양수인이 면책적으로 보증금 반환채무를 인수함과 아울러 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차계약상의 의무 일체를 면하게 됨 - 다만, 임차인이 위와 같은 임대인 지위의 승계에 대하여 이의한 경우에는 양수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않고, 양도인의 임대인 지위가 존속됨 - 이 사건에서는 임차인인 원고가 양수인인 소외인과 새로운 임대차계약을 체결한 이상 임대인 지위의 승계에 대해 이의하지 않았다 할 것이므로, 위 법리에 따라 양도인인 피고는 임대차관계에서 탈퇴하는 것으로 되고 임대차계약의 특약상 의무도 면하게 되었다고 판단됨
|
