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□ 사안의 개요
○ 피고 B는 ‘D 공인중개사’를 운영하는 공인중개사이며, 피고 C(이하 ‘피고 협회’)는 피고 B와 공제금액 1억 원 등으로 정한 공제계약을 체결한 공제기관이다. 원고는 2022년 5월 11일, 피고 B의 중개를 통해 E의 대리인 F와 사이에 전주시 소재 지상 3층, 옥탑 1층의 제2종 근린생활시설 및 다가구주택 건물(이 사건 건물) 중 H호 38㎡(이 사건 주택)에 관하여 임대차계약을 체결하였고(이 사건 임대차계약), 보증금 8,000만 원을 전액 지급하였다.
○ 원고는 임대인으로부터 이 사건 주택을 인도받고 2022년 5월 26일 전입신고 및 2022년 5월 12일 확정일자를 받았다. 그러나 이 사건 건물에는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 채무자 E와 근저당권자 I 간에 채권최고액 2억 4천만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 또한 피고 B가 교부한 중개대상물확인·설명서에는 "임대인 확인 하에 전세 총보증금 약 3억 원 정도 있음"이라고 기재되어 있었으나, 실제로는 원고가 전입신고를 마친 시점 기준으로 다른 세입자들의 선순위 보증금 채무 합계는 6억 9,800만 원에 달하였다.
○ 이후 근저당권자인 I는 2024년 9월 6일, 이 사건 건물에 대해 임의경매를 신청하였고, 2024년 9월 12일 임의경매절차가 개시되었다. 이 사건 건물 감정평가액은 약 6억 8,651만 원이었으나 매각이 유찰되어 최저 매각가격은 약 4억 8,055만 원이 되었고, 현재 이 경매절차는 집행정지된 상태이다.
○ 원고는 피고들을 상대로 보증금 8,000만 원 상당의 손해배상을 구하였다.
□ 관련 법리
공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하기 위하여 공인중개사의 중개대상물의 확인․설명의무의 내용과 방법을 상세히 규정한 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조의 입법취지에 비추어 볼 때, 공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음, 임차의뢰인에게 이를 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서의 중개대상물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있으므로, 공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).
□ 쟁점에 대한 판단
○ 아래와 같은 사정들을 종합해 보면, 피고 B는 이 사건 임대차계약의 체결을 중개하면서 공인중개사에게 요구되는 다가구주택인 이 사건 건물의 선순위 임대차보증금 액수 등 권리관계를 제대로 확인, 설명할 의무를 게을리 한 과실이 있고, 이러한 피고 B의 과실로 인하여 원고는 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하게 될 위험성을 제대로 판단하지 못한 상태로 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 임대차보증금을 반환받지 못하게 되는 손해를 입었다고 봄이 타당하므로, 피고 B는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 원고의 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 피고 B과 공동하여 공제계약에 따라 공제가입금액의 한도 내에서 위 손해배상액 상당의 공제금을 지급할 책임이 있다.
▷ 이 사건 확인․설명서에는 선순위 총 보증금액이 약 3억 원 정도 있음이라고 기재되어 있으나, 원고가 이 사건 주택에 전입신고 할 당시 임대인인 E가 이 사건 건물에 관하여 부담하고 있던 선순위 임대차보증금 액수는 이 사건 확인․설명서에 기재된 금액의 두 배를 초과하는 698,000,000원에 달한다.
▷ 피고 B는 공인중개사로서 이 사건 임대차계약 체결을 중개하면서 임대인과 그 대리인인 E와 F에게 다가구주택인 이 사건 건물에 관한 기존 보증금, 임대차의 시기와 종기 등을 확인할 자료를 요구하거나 이를 확인하여 그 내용을 원고에게 구체적으로 설명하였다고 볼 만한 자료가 없다.
▷ 다가구주택은 경매절차에서 1회 이상 유찰되는 경우가 잦고, 감정평가금액보다 상당히 낮은 금액에 매각되는 경향이 있는 점, 실제 선순위 보증금액수가 피고 B의 설명보다 2배가 넘는 금액이었던 점, 실제 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물의 감정가 686,512,580원이고, 1회 유찰로 최저매각가격이 480,558,800원로 저감되어 선순위 임대차보증금에도 미치지 못하는바, 원고가 임대차보증금의 일부라도 배당받을 가능성은 없어 보인다.
▷ 원고가 피고 B로부터 정확한 선순위 보증금액에 관한 설명을 들었다면, 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도 임대차보증금에 관하여 같은 조건으로 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 보인다.
○ 다만, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이미 이 사건 건물에 근저당권이 설정되어 있었고, 다가구주택 특성상 선순위 임차인이 존재할 가능성이 충분히 예상될 수 있는 상황이었음에도, 원고가 임대인이나 중개인에게 확정일자 내역서, 계약서 사본 등 선순위 임차관계를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요구하지 않았던 점 등에 비추어 피고들의 손해배상책임을 60%로 제한함이 타당하다.
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