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◯ 사안의 개요
1. 기초사실
가. 원고는 2020. 12. 28. D와 사이에 부산 사하구 E에 있는 F건물 G호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 아래와 같은 임대차계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 임대차계약서상의 확정일자를 받았음
- 보증금: 210,000,000원
- 계약금: 10,500,000원(계약시)
- 잔금: 199,500,000원(지급일 2021. 1. 21.)
- 존속기간: 2021. 1. 21.~2023. 1. 20.(24개월)
[특약사항]
8. 본 계약은 대출진행으로 임대인은 근저당 165,600,000원 말소하는 조건으로 계약을 진행하기로 한다.
나. 피고 B는 I 공인중개사사무소의 개설등록을 한 개업공인중개사로, 소속 중개보조인인 J 실장을 통해 이 사건 임대차계약을 중개하였음
다. 피고 C(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 공인중개사법 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 법인으로서, 피고 B와 ‘부동산 중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 발생하게 한 재산상의 손해를 공제가입금액 100,000,000원의 한도 내에서 보상하는 내용’의 공제계약(공제기간 2020. 3. 8. ~ 2021. 3. 7., 이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결한 공제사업자임
라. 이 사건 부동산에는 2018. 5. 18. 접수 제27442호로 마친 채권최고액 165,600,000원, 채무자 D, 근저당권자 K 조합으로 하는 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 존재함
마. 원고는 이 사건 임대차계약과 관련하여 D에게 계약 당일인 2020. 12. 28. 계약금 10,500,000원을 지급하였고, 전세자금 대출을 받아 2021. 1. 14. 144,300,000원을 지급하였으며, 2021. 2. 5. 잔금 55,200,000원을 지급하였고 그 무렵 이 사건 부동산을 인도받은 후 이 사건 부동산에 전입신고를 하였으며, 2021. 1. 16. 피고 B에게 중개보수 590,000원을 지급하였음
바. D은 2021. 11. 3. 사망하였는데, D의 상속인들인 L 등은 2021. 11. 16. 부산가정법원에 D의 상속포기 신고서를 제출하였고 2021. 12. 7. 부산가정법원 2021느단2389호로 위 신고를 수리한다는 심판을 받았으며, 또다른 상속인 M 등은 2022. 2. 25. 부산가정법원에 D의 상속포기 신고를 제출하였고 2022. 3. 30. 부산가정법원 2022느단420호로 위 신고를 수리한다는 심판을 받았음
사. 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자인 K 조합의 신청에 의하여 2022. 7. 6. 임의경매개시결정(부산지방법원 서부지원 2022타경2033호)이 내려졌고, 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 이 사건 부동산은 246,000,000원으로 감정평가 되었다. 위 임의경매 절차에서는 2023. 7. 27. O에게 142,350,000원에 매각되었으며, 2023. 8. 28. 임의경매로 인한 매각을 등기원인으로 하여 O 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌음
아. 한편 O는 2023. 8.경 원고에 대하여 부산지방법원 서부지원 2023타인120호로 이 사건 부동산을 인도하라는 부동산인도명령 신청을 하였고 2023. 9. 21. 위 부동산인도명령 신청이 인용되었음
자. 이 사건 부동산을 포함한 건물 전체에 대하여 매각대금 약 12억 6,000만 원 중 실제 배당할 금액 1,244,257,633원에 대하여 배당이 이루어져 원고는 보증금 중 309,700원을 배당받게 되었고, 2023. 12. 1.경 309,729원에 대하여 공탁이 이루어졌음
2. 원고의 소 제기
원고는 다음과 같이 주장하면서 피고들을 상대로 소를 제기함
가. 원고는 피고 B의 중개보조인 J 실장에게 잔금 지급 전인 2021. 2. 5. 계약대로 임대인 D가 이 사건 근저당권을 말소하였는지 여부를 문의하였고, J 실장으로부터 이 사건 근저당권이 말소되었다는 말을 듣고 임대인 D에게 잔금을 지급하였음. 그러나 이 사건 근저당권은 말소되지 않았고, 그후 D이 사망함으로 인해서 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 상당액을 상실할 위험에 처하게 되었음
나. 피고 B의 중개보조인 J는 공인중개사의 설명의무를 제대로 이행하지 않은 채 오히려 원고에게 ‘이 사건 근저당을 말소하였다’고 안내하여 원고로 하여금 나머지 잔금을 지급하게 하여 손해를 입게 하였음. 이와 같이 피고 B는 이 사건 임대차계약 체결을 중개함에 있어 공인중개사법에 따른 중개대상물 확인·설명의무 및 중개업무의 수임인으로서의 주의의무를 다하지 않았음
다. 피고 B는 주위적으로 채무불이행, 예비적으로 불법행위책임을 지는바, 원고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당액인 210,000,000원 및 피고 B에게 지급한 중개보수 590,000원 합계 210,590,000원이라 할 것이다. 따라서 피고 B는 원고에게 손해배상으로 210,590,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음
라. 피고 B가 이 사건 임대차계약의 중개행위와 관련하여 거래당사자인 원고에게 손해를 입혔으므로, 피고 협회는 피고 B와 공동하여 이 사건 공제계약에 따라 피고 B가 원고에 대하여 부담하는 손해배상채무 210,590,000원 중 공제가입금액인 100,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음
◯ 소송경과
1심 법원의 판단: 원고의 피고들에 대한 청구 각 일부 인용
2. 항소심 법원의 판단: 원고의 피고들에 대한 청구 각 기각
항소심 법원은, 판시와 같은 법리를 토대로 판시와 같은 사정을 종합하여 피고 B가 이 사건 임대차계약 중개 과정에서 공인중개사법이 정한 의무나 수임인으로서의 의무를 위반하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없다고 보아, 제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각함
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