|
[판결요지]
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며 중개업자가 고의나 과실로 업무상의 일반적인 주의의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다
[2] 원고가 요양병원 설립 목적으로 피고 공인중개사의 중개 하에 건물을 매수하였는데, 매매계약 체결 과정에서 원고가 건물 매수목적을 밝히고, 건물 일부 층에 관한 임차인들의 퇴거 문제를 중요하게 언급하였으며, 매매계약서 특약사항에도 매도인, 매수인 사이의 임차인들 퇴거에 대한 책임 분담에 관하여 기재를 하는 등 현 임차인들의 퇴거 가능 여부가 매매계약 상 중요한 거래 사항에 해당됨에도 불구하고, 피고 공인중개사가 각 임차인들에 대한 상가건물임대차보호법 적용 및 그로 인한 임차인의 계약갱신요구권 행사가능 여부에 관하여 설명을 하지 아니하였고, 이에 상가건물임대차보호법이 적용되는 임차인의 퇴거를 위하여 원고가 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권 행사 가능기간 동안의 권리금 등을 손해로 배상하고 퇴거하게 한 사안에서, 원고가 건물의 직접 점유의 이전을 거래의 중요 사항으로 표현하였고, 피고 공인중개사는 이러한 당사자의 의사를 반영하여 매매계약서에도 이에 관한 내용을 특별히 기재하였다면 공인중개사로서는 원고가 임차인들의 퇴거를 불가능하게 하는 법률상, 사실상의 제한 유무에 대하여 여러 방면에서 살펴보아 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권을 행사하는 경우 상당한 기간 동안 임차인들을 퇴거시킬 수 없다는 사정에 대하여도 자세히 설명하였어야 함에도 불구하고 이러한 사정을 간과한 채 매매계약을 체결하게 함으로써 공인중개사로서의 선량한 관리자의 주의의무와 신의성실의무를 다하지 못하였다고 본 사례.
[3] 손해배상책임의 제한에 관하여, 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니므로 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 한다.
[4] 매수인인 원고로서는 만연히 중개인의 설명에만 의지하여 퇴거 관련 법률관계를 확정지을 것이 아니라 직접 임차인들의 퇴거 가능시기를 확인하고 이를 기초로 매매 계약 체결 여부 및 그 대금을 결정하였어야 하는 점, 피고 공인중개사는, 원고가 스스로 상가건물임대차보호법의 적용 여부에 대한 판단을 할 수 있는 기초 자료는 제시한 점 등을 고려할 때, 피고 공인중개사의 책임을 일정 부분 제한하는 것이 타당하나, 한편, 이 사건에서 피고 공인중개사가 설명의무를 다하지 못한 것은 단순한 부작위에 의한 과실로 평가하기에는 부족하고 그 과실의 정도가 중한 점 등을 종합적으로 고려하여 피고 공인중개사가 부담할 손해배상의 범위를 40%로 제한한 사례
|
