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[민사] 현실에서 다가구주택의 일부를 임차하는 임차인들은 대부분 영세한 서민들이고, 이들이 임대인에게 지급하는 보증금은 사실상 그들의 전 재산이나 다름없는 경우가 대부분인 점, 이와 같은 이유로 임차인들에게 있어 가장 중요한 관심 사항은 ‘임대차종료 후 보증금을 온전히 회수할 수 있는지 여부’일 수밖에 없는 점, 선순위 근저당권이 설정되어 있는 다가구주택에 대한 경매절차가 진행되는 경우 임차인이 자신의 보증금을 회수할 수 있는 사실상 유일한 수단은 다가구주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 것이라는 점 등을 고려하면, 선순위 근저당권이 설정되어 있는 다가구주택의 일부에 관한 임대차계약을 체결함에 있어 선순위 권리자의 수나 선순위 채권의 액수 등 다가구주택(대지 포함)의 담보가치를 가늠하는 데 있어 중요한 판단자료가 되는 사항은 그 계약의 체결 여부나 계약 조건을 좌우할 만한 중요한 사항에 해당하는 것으로서 임대인이 신의성실의 원칙상 미리 임차인에게 고지할 의무를 부담하는 기본적인 사항이라고 봄이 상당하므로, 임대인이 계약의 교섭 단계에서 임차인에게 선순위 임대차보증금의 합계액이 3억 2,000만 원에 달함에도 불구하고 선순위 임대차보증금의 합계액이 2억 4,500만 원에 불과하다고 이야기하는 등 잘못된 정보를 제공하여 신의칙상 고지의무를 위반하고, 그 결과 임차인으로 하여금 자신이 감당하여야 할 위험성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르게 하여 재산상 손해(미회수 보증금 상당액의 손해)를 입게 한 경우 임대인은 민법상 불법행위에 기한 손해배상책임을 면할 수 없다고 판단한 사례. |
