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공인중개사법상 "중개"라 함은 부동산 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고, "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호). 어떠한 행위가 위 법 소정의 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 합니다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결).
피고인은 자신의 행위가 중개가 아닌 컨설팅에 불과하다고 주장하지만, 피고인은 부동산 매수를 원하는 사람에게 부동산매물을 소개해 주고 매도인과 계약이 성립되도록 한 후 수수료조로 100만원을 지급받은 것을 비롯하여 3건의 부동산 거래를 알선한 사실 및 계약이 성립되지 않았더라면 수수료도 수수되지 않았을 것인 점, 부동산컨설팅은 고객이 제시하는 부동산의 시세, 거래전망, 개발가능성 등에 대해 상담하고, 조언하는 행위를 말하고, 위와 같이 매수인에게 매물을 소개하여 매매계약이 성립되도록 하는 행위는 컨설팅의 범위를 넘어서는 것인 점을 고려하여 위 행위는 중개행위에 해당한다고 판단하고 개설 등록 없이 중개업을 한 행위에 대해 공인중개사법위반의 유죄를 인정하고 벌금 500만 원을 선고한 사안입니다.
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