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(사실관계)
1. 박OO은 2006. 12. 4. 김OO 소유의 서울 광진구 화양동 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지상 2층, 3층(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라 한다)을 임대차기간 2006. 12. 23.부터 2008. 12. 22.까지로 정하여 임차한 다음, 2006. 12. 6. 공사금액 1억 8,000만 원을 지급하고 이 사건 건물 부분에 고시원 시설을 지어, 2007. 2. 26.경부터 ‘OOO 리빙텔’이라는 상호로 고시원 영업(이하 ‘이 사건 고시원’이라 한다)을 시작하였다.
2. 원고는 서울에서 고시원을 운영하면 안정적인 수입을 얻게 된다는 소문을 듣고 전라북도 부안에서 서울로 올라와 고시원을 운영하기에 적합한 장소를 찾던 중, 지인을 통하여 피고 이##이 운영하는 공인중개사 사무소에서 중개보조원으로 일하고 있던 피고 이@@를 소개받았다.
3. 원고는 2007. 4. 13. 피고 이@@의 중개로, 박OO로부터 이 사건 건물 부분에 관한 위 임대차 계약 및 이 사건 고시원 시설을 인수하고, 박OO에게 시설비 및 권리금 등의 명목으로 2억 2,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 양도양수계약(이하 ‘이 사건 양도양수계약’이라 한다)을 체결하고, 2007. 5. 17. 박OO에게 시설비 및 권리금 등을 모두 지급하였다.
4. 이 사건 양도양수계약에 대하여 건물주인 김OO가 승낙하지 아니하자, 원고는 2007. 5. 17. 김OO와 사이에서도 역시 피고 이@@의 중개로, 이 사건 건물 부분에 관하여 보증금 6,000만 원, 월차임 450만 원, 임대차기간 2007. 5. 17.부터 2008. 5. 17.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
5. 그런데 위 건물의 건축물대장에는 이 사건 건물 부분이 ‘제2종근린생활시설(독서실)’로 용도가 기재되어 있었고, 이에 광진구청장은 2007. 9. 10. 건물주인 김OO에 대하여 이 사건 건물 부분을 각 층별 19실로 구획하여 무단으로 용도 변경하였다는 이유로 시정조치(이하 ‘광진구청장의 시정조치’라 한다)를 내리고 미이행시 이행강제금을 부과하겠다는 통지를 발송하였고, 그 후 광진구청장은 2007. 12.경 김OO가 시정조치를 이행하지 아니하자 김OO에게 이행강제금으로 1,923만 1680원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 이행강제금’이라 한다).
6. 한편, 건물주인 김OO는 2008. 5. 17.경 원고와의 임대차계약 기간이 만료되자, 원고에게 임대차계약의 갱신을 거절하고 2008. 7.경 원고를 상대로 서울동부지방법원 2007가단44703호로 이 사건 건물 부분의 인도 및 내부시설의 철거를 요구하는 소를 제기하였는데, 위 소송 계속 중인 2009. 1. 6. 김OO와 원고 사이에 ‘원고가 김OO에게 이 사건 건물 부분을 인도하고, 김OO는 원고에게 1,500만 원을 지급하되, 시설 철거비용 및 이행강제금은 청구하지 않기로 한다’는 내용의 임의조정이 성립되었다.
(판 단)
1. 손해배상책임의 발생
중개보조원인 피고 이@@는 중개업자인 피고 이##을 대신하여 원고로부터 이 사건 양도양수계약 및 이 사건 임대차계약에 관한 알선의 사실행위를 위탁받은 자로서, 중개업자인 피고 이##은 공인중개사법 제25조에 의해, 중개의뢰인인 원고에게 이 사건 고시원의 건축물대장 상 용도 기재에 관하여 확인․설명하였어야 함에도 불구하고, 이를 확인하지 아니한 채 이 사건 양도양수계약 및 이 사건 임대차계약을 중개함으로서 위 의무를 이행하지 아니한 잘못이 있다.
따라서 피고 이@@는 과실에 의한 불법행위자로서, 피고 이##은 공인중개사법에 따라 중개보조원을 고용한 중개업자로서 각자 원고에게, 피고들의 위 각 의무 위반으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상하여야 할 책임이 있다고 할 것이다.
2. 손해배상의 범위
원고는 김OO에게 갖는 보증금반환청구권 중 이 사건 이행강제금만큼을 김OO로부터 지급받지 못함으로서 이행강제금 상당의 손해를 입었다. 이 사건 이행강제금은 피고들이 이 사건 건물 부분의 건축물대장 상 용도를 확인하지 않은 확인․설명 의무 위반으로부터 예견가능한 손해라 할 것이고, 따라서 이 부분 손해는 피고들의 위 확인․설명 의무 위반과 상당인과관계가 있다.
다만, 고액의 시설비 및 권리금 등을 지급하고 양도양수계약 및 임대차계약을 체결하는 원고로서도 이 사건 양도양수계약 및 임대차계약을 체결할 당시 직접 건축물대장을 살펴보거나 피고들에게 건축물대장을 요청하였어야 할 터인데, 이를 확인하거나 요청한 바가 없는 점, 이 사건 건물 부분에서 고시원 영업이 가능한지 여부에 관하여 면밀히 검토하지 않은 점, 이 사건 건물 부분의 소유자인 김OO와의 빠른 협의로 광진구청장의 시정조치에 응함으로써 이 사건 이행강제금을 회피할 수 있었음에도 김OO와의 분쟁으로 시정조치 기간을 도과한 점 등을 참작하여, 피고들이 배상하여야 할 손해액을 70%로 제한한다.
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