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● 대상사건 : 서울고등법원 2013. 4. 17. 선고 2012나64675 판결 (재판장 김명수 부장판사)
● 판결요지
1. 임대주택법 제19조는 임대주택 임차권 양도와 전대를 원칙적으로 금지하면서 대통령령이 정하는 특별한 경우로서 임대사업자 동의를 받은 경우에만 양도나 전대를 허용하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제1호 다목은 국가나 지방자치단체 재정 또는 국민주택기금 자금을 지원받아 건설한 임대주택이 아닌 임대주택에 관하여 양도가 허용되는 특별한 경우 중 하나로 ‘국외로 이주하거나 국외에 1년 이상 머무를 경우’를 정하고 있는데, 그 전제로서 ‘임대주택 임차인 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 위 사유에 해당할 것’을 요구하고 있다. 위 규정을 이 사건 경우와 같이 ‘입주 이전에 이미 사유가 발생하여 임차주택에 입주하지 아니한 채 임차권을 양도하는 경우’도 포함되는 것으로 확장하여 해석할 수 없고, ‘입주 전’에 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우를 임차권 양도가 허용되는 경우에서 제외하고 있는 것을 헌법에 위반된다고 볼 수도 없다.
2. 임대주택법과 같은 법 시행령에서 요구하는 ‘입주 요건’을 충족하지 못한 채 임차권을 양도하여 임차권 양도 제한 규정을 위반한 경우 그 양도행위는 무효이고, 임대사업자인 피고가 이 사건 임차권 양도에 동의하였는지 여부와는 관계없이 원고는 피고에게 이 사건 임차권 양도에 동의를 구할 권리가 없다.
3. 임대주택의 임차인인 원고가 제3자에게 임차권을 양도하였는데, 원고가 해외 근무를 하게 되어 ‘국외로 이주하거나 국외에 1년 이상 머무를 경우’에 해당하더라도, 원고를 비롯한 세대구성원 중 어느 누구도 실제로 입주한 사실이 없어 ‘입주 후’ 위 사유에 해당한 경우가 아니라서 이 사건 양도행위는 임차권 양도 제한 규정을 위반하여 무효가 되어, 원고는 피고에게 이 사건 임차권 양도에 동의를 구할 권리가 없고, 위 제3자를 대위하여 임차권명의변경절차의 이행을 구할 수 없다고 본 사례.
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