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I. 사건
○ 서울고등법원 2013. 1. 23. 선고 2012나16898 손해배상(기) 등
○ 민사4부(재판장: 이기택 부장판사)
II. 사안의 개요
〇 원고는 2009. 3. 5. 독서실을 운영할 목적으로 공인중개사인 피고의 중개 아래 16층 상가건물 중 1층 일부 점포에 관하여 A와 사이에 임대차계약을 체결하고 보증금 1억 원을 지급한 후 임차점포에 대하여 1억 3,760만 원을 들여 독서실 공사를 완료.
○ 이후 임대차계약 당시의 설명과 달리 A에게 임차점포에 관한 임대권한이 없음이 밝혀져 임차목적의 달성이 어려워지자 갑과 피고를 상대로 불법행위 내지「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 함) 제30조제1항에 의하여 보증금 1억 원과 독서실 공사비 1억 3,760만 원 및 기타 손해 합계 약 2억 4,467만 원의 지급을 청구.
○ 제1심은 원고의 주장을 받아들여 A의 고의의 불법행위로 인한 손해배상책임과 피고의 중개대상물에 대한 공인중개사법상 확인․설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정하고 손해액을 2억 4,467만 원으로 확정한 후에, 임대차계약 체결 전후의 원고의 과실을 참작하여 주의의무를 위반한 데 그친 피고에 대하여는 그 책임을 전체 손해액의 60%로 제한.
○ 한편 제1심은, 과실상계 주장이 인정되지 아니하여 손해액 전부에 대한 배상책임을 지는 A가 일부 변제 공탁한 7,000만 원 부분에 관한 갑과 피고의 공제항변에 대해서는,「많은 손해액을 배상할 의무가 있는 자가 손해액의 일부를 변제하였다면 그 중 적은 범위의 손해액을 배상할 의무가 있는 자의 채무는 그 변제금 전액에 해당하는 채무가 소멸하는 것이 아니라 적은 범위의 손해배상 책임만을 부담하는 쪽의 과실비율에 상응하는 부분만큼만 소멸하는 것으로 보아야 한다」는 이유로 A에 대하여는 1억 7,467만원(= 손해액 2억 4,467만 원 - 공탁금 7,000만 원), 피고에 대하여는 갑과 각자 그 중 1억 480만 원{= (2억 4,467만 원 × 0.6) - (7,000만 원 × 0.6}과 그에 대한 지연손해금의 지급을 명.
○ 제1심판결에 대하여 피고가 항소.
IV. 당심판결의 요지
○ 당심에서는 피고의 손해배상책임 성립 여부, 원고가 입은 재산상손해액 및 과실상계비율에 대하여는 제1심과 동일하게 판단하였으나, 아래와 같은 이유 및 예시를 들어 A가 공탁한 7,000만 원 부분에 대한 피고의 공제항변을 배척.
○ 동일한 급부에 관하여 채무자가 복수인 공동채무 관계에 있어서, 공동불법행위자 사이에 책임제한의 범위가 다른 경우 등과 같이 공동채무자 사이에 채무액이 다른 경우에, 다액의 채무자가 일부 변제를 한다면 채권자와 채무자들에 대하여 어떠한 법률효과가 발생하는지에 관하여 살피면 아래와 같음(편의상 공동채무자 甲은 1,000만 원, 공동채무자 乙은 600만 원의 채무를 각각 부담하는데 甲이 400만 원을 변제하는 경우를 상정).
① 공동채무의 법률관계는, 이 사례에서 채권자는 甲으로부터는 1,000만 원에 이르기까지, 乙로부터는 600만 원에 이르기까지 각각에 대하여 마치 단독채무자에 대한 경우와 같이 아무런 제한 없이 변제를 받을 수 있고, 다만 그 합계액이 1,000만 원을 넘지 못한다는 것임. 따라서 甲이 400만 원을 변제한다면 甲은 나머지 600만 원, 乙은 전과 같은 600만 원의 채무를 각각 부담하게 됨. 乙의 채무액이 감소하지 않는 이유는 채권자의 다액 채무자에 대한 잔여 채권액 600만 원(1,000만 원 - 400만 원)이 여전히 乙의 채무액 이상이기 때문임(甲의 변제액이 550만 원이라면 甲과 乙의 채무는 450만 원이 남게 됨).
② 만일 甲의 400만 원의 변제로 인하여 그 전부 또는 일부만큼 乙의 채무가 소멸한다고 해석하게 되면(전부라면 乙의 채무는 200만 원이 남게 되고 채무액에 따라 안분한 일부라면 360만 원이 남게 됨), 甲에게 더 이상의 자력이 없는 경우에는 채권자는 乙이 아무리 자력이 있더라도 1,000만 원 전부를 변제받지 못하는 결과가 초래됨. 다만 을이 먼저 변제하는 경우에는 이러한 사태가 발생하지 않음.
즉 위와 같이 해석하는 경우에는 “공동채무자 사이의 변제의 시간적 순서”가 그로 인하여 소멸되는 공동채무자의 채무액을 정하는 또다른 “법률요건”이 되는데, 그 부당성은 자명함.
③ 이러한 공동채무의 법률관계는, 甲이 단독으로 400만 원의 채무를 부담하고, 甲과 乙이 공동으로 600만 원의 채무를 부담하는 경우와는 그 법적 성격과 구조가 전혀 다른 것임.
○ 또한 甲의 일부 변제로 인한 乙의 채무의 소멸 범위를 채권자와 乙 사이의 과실비율 내지 甲과 乙의 채무액에 따라 안분하는 방법으로 정하는 경우의 불합리를, 위 사례에서 甲은 400만 원, 乙은 600만 원을 각각 변제하고자 하는 경우를 상정하여 설명할 수 있음.
① 甲이 먼저 400만 원을 변제하면, 乙의 채무는 240만 원이 소멸하여 360만 원이 남게 되므로, 乙은 변제하려던 600만 원 중 360만 원의 변제로 자신의 남은 채무를 완제한 것이 되어, 결국 甲은 240만 원(1,000만 원 - 400만 원 - 360만 원)의 채무가 남게 되고 乙은 모든 채무가 소멸.
② 그러나 甲과 乙의 변제순서가 우연히 바뀌어 乙이 먼저 600만 원을 변제하고 나서 甲이 400만 원을 변제하는 경우에는 양자의 모든 채무가 소멸하게 되고 채권자 역시 1,000만 원의 채권 전액을 변제받게 됨.
○ 결국 피고보다 더 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 A가 그 중 일부인 7,000만 원을 공탁하였다 하더라도 그 액수가 두 배상채무액의 차액을 넘지 않는 한 피고의 채무 중 일부가 과실비율 내지 채무액비율에 따라 소멸한다고 볼 수 없음.
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