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□ 사안의 개요
○ 원고는 피고들로부터 식당 건물(이 사건 건물)을 임대하고, 같은 날 피고 B로부터 이 사건 건물에 관한 영업상 권리 및 비품을 양수하였으며(이 사건 권리양수계약), 피고들에게 임대차보증금 및 양수대금을 모두 지급하였다.
○ 이 사건 건물은 1층 필로티 주차공간, 2층 음식점 영업공간으로 구성되어 있고, 2층의 내부 중 무대부 부분에는 이 사건 권리양수계약의 양도 물품 목록에서 제외하기로 한 음향기기가 놓여있었다. 한편 이 사건 권리양수계약의 특약사항 제2항은 “양도인은 위 부동산의 권리 행사를 할 수 있는 상태(모든 집기, 시설물 철거 또는 천정, 벽체 수리 등)로 하여 잔금일까지 양수인에게 인도하며, 임대차기간은 임대인과 협의조정하기로 한다. 다만 음향기기는 사용하지 않기로 하며 양도 물품목록에서 제외하고 임차기간 만료시에는 임대인에게 반환하여야 하며, 임차인 책임으로 손상되는 경우에는 수리비는 임차인의 부담으로 한다.”라고 정하고 있고, 인수비품 내역서에 위 음향기기는 기재되어 있지 않다.
○ 임차기간 중 이 사건 건물에서 화재가 발생하여 건물 2층과 그곳에 놓인 집기 등이 대부분 소실되었는데(이 사건 화재), 소방관서와 경찰청이 작성한 조사 보고서에 따르면 이 사건 화재는 건물 2층 무대부 벽면에 위치한 분전반(이하 ‘무대부 분전반’) 내부의 전기적 요인으로 발생하였다.
○ 원고는 피고들의 채무불이행을 이유로 한 임대차계약의 해지에 따른 임대차보증금 반환과 이 사건 화재로 발생한 손해의 배상을 청구하였다.
□ 관련 법리
○ 화재가 건물소유자가 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배․관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수․제거하는 것은 임대차목적물을 사용수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).
○ 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로(민법 제623조), 임대인이 귀책사유로 이러한 의무를 제대로 이행하지 못함으로 말미암아 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 그리고 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다20991 판결 등 참조).
□ 쟁점에 관한 판단
○ 이 사건 화재는 무대부 분전반의 설치․보존상 하자로 인하여 발생하였다고 할 것인데, 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 무대부 분전반은 임대인인 피고들의 지배․관리영역에 속한다.
▷ 무대부 분전반은 이 사건 건물의 무대부 조명시설과 음향기기의 전원을 제어하는 시설로서 이 사건 건물구조의 일부를 이루는 전기배선에 관한 시설물에 해당하고, 피고들이 이를 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 무대부 분전반은 피고들의 지배․관리영역에 속하는 시설물이라고 보아야 한다.
▷ 피고들은 원고가 무대부 음향시설을 월 차임 5만 원에 임차한 사실이 있으므로 음향기구의 제어시설인 무대부 분전반 또한 원고에게 보존․관리책임이 있다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없고, 달리 원고가 피고들에게 음향기기의 차임을 지급하였다거나 피고들이 그 지급을 독촉한 사정도 나타나지 않는다. 또한 무대부 분전반이 이 사건 건물 무대부 조명시설에 관한 전기배선을 내포한 시설물임은 피고들이 자인하고 있고, 원고가 음향기기를 사용하게 되더라도 무대부 분전반의 차단기를 작동시키는 정도에 불과하므로, 원고가 음향기기를 임차하였다는 사실만으로 무대부 분전반의 보존․관리의무가 원고의 지배영역으로 옮겨간다고 보기는 어렵다.
▷ 피고들은 단락흔이 발견된 무대부 분전반 전기선은 당초 나사로 튼튼히 고정된 메인차단기에 볼트방식으로 단단히 고정되어 있었으나, 화재 발생 후 촬영된 사진상으로 위 전기선이 무대부 분전반 밖으로 돌출된 것으로 나타나므로 원고가 전기선을 조작해 무대부 분전반의 외함을 닫을 수 없는 상태였을 것으로 추측된다고 주장한다. 그러나 무대부 분전반의 당초 모습이 어떠하였는지를 인정할 증거가 없는 점, 원고가 음향기기를 임차하였다고 보기 어렵고, 무대부의 원형 구조물 또한 철거한 사실이 인정되지 않으므로 원고가 무대부 분전반의 전기배선 구조를 변경할 필요가 있었다고 보이지 않는 점, 원고의 영업은 주로 무대부 반대편에 있는 테라스 부근의 식당홀에서 이뤄졌고 무대부의 사용 비중은 크지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 화재의 규모와 심각성으로 인해 무대부 분전반 전기선을 고정하는 나사 등이 소훼되었을 가능성을 배제하기 어려운 점 등에 비추어 피고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.
▷ 피고들은 이 사건 건물 무대부 천장에는 조명기구 등의 설치를 위한 철제의 원형 구조물이 존재하고 있었는데, 화재 후 촬영된 사진상으로 원형 구조물이 발견되지 않는 점으로 미루어 원고가 이를 임의로 철거한 것으로 추정되고, 그 과정에서 필연적으로 무대부 분전반 내 전기배선들을 절단할 수밖에 없었을 것이라고 주장한다. 그러나 피고들이 원고가 원형 구조물을 횡령하였다며 원고를 고소한 사건에서, 전북남원경찰서는 ‘화재현장조사서 및 화재감식 결과서에는 무대방면 천장부의 철골이 심하게 수열 및 열 변형된 상태라고 기재되어 있는 점, 원형 구조물의 속이 비어있다면 열로 인해 녹아버릴 수 있다는 의견이 있는 점’ 등을 이유로 원고에 대해 혐의없음(증거불충분) 취지의 불송치결정을 내렸다. 또한 피고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 촬영한 것이라며 제출한 원형 구조물의 사진에는 그 촬영일자가 나타나 있지 않고, 달리 이 사건 임대차계약 당시 원형 구조물이 그와 같은 형태로 존재하고 있었다고 볼 만한 증거가 없으며, 원고가 원형 구조물을 철거하거나 그 과정에서 무대부 분전반의 전기배선을 절단하였다고 볼 만한 증거 또한 없다.
○ 그렇다면 이 사건 화재는, 이 사건 임대차계약의 목적물에 설치․보존상 하자가 있었고 피고들이 이를 보수ㆍ제거하여 임차목적물을 사용․수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있음에도 이를 게을리 한 과실로 발생하였다고 봄이 타당하다.
○ 따라서 피고들의 이와 같은 채무불이행을 이유로 한 원고의 임대차계약 해지에 따라 피고들은 원고에게 임대차보증금을 반환하고, 또한 이 사건 화재로 인하여 발생한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.
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