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제목	전세보증금 담보 대출 편취 범행 피해자가 공인중개사를 상대로 불법행위 손해배상을 구하는 사안[대법원 2026. 5. 29. 선고 중요판결]
첨부파일	4. 대법원_2025다220652(비실명).hwpx 4. 대법원_2025다220652(비실명).pdf
2025다220652 대여금 (아) 파기환송 [전세보증금 담보 대출 편취 범행 피해자가 공인중개사를 상대로 불법행위 손해배상을 구하는 사안] ◇1. 공동불법행위의 성립요건 및 공동불법행위에서 과실에 의한 방조 성립 가능 여부(적극), 2. 부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하는 것이 허용되는지 여부(소극) 및 개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는, 그와 같이 계약서를 작성ㆍ교부하는 개업공인중개사로서는 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음을 짐작할 수 있는지(원칙적 적극)◇ 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위의 경우 행위자 상호 간의 공모나 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하며, 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 공동불법행위가 성립한다. 그리고 같은 조 제3항의 방조라 함은 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키는 것으로서, 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석상 과실에 의한 방조도 가능하며, 이 경우의 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 하여 이 의무에 위반하는 것을 말한다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다35850 판결, 대법원 2019. 2. 28. 선고 2018다283629 판결 등 참조). 공인중개사법 제25조 제3항, 제4항 및 제26조는, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서 및 중개대상물 확인․설명서(이하 ‘거래계약서 등’이라고 한다)를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 원본 등을 보존해야 하며, 개업공인중개사가 거래계약서 등에 서명 및 날인을 하여야 하고, 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다고 규정하고 있다. 따라서 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성․교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성․교부하여서는 아니된다 할 것이다. 그리고 개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는, 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음은 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 계약서를 작성․교부하는 개업공인중개사가 이를 능히 짐작할 수 있다고 볼 것이다[대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863(본소), 78870(반소) 판결 참조]. ☞ A 등 일당은 가장 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조한 후 금융기관으로부터 전세보증금 담보대출을 받는 방법의 대출금 편취 범행으로, 유죄확정판결을 받았는데, 위 범행의 피해자인 원고가, 공인중개사인 피고가 쌍방대리인으로 행세한 A의 말만 믿고 중개행위 없이 전세계약서만 작성해줌으로써 대출금 상당 손해를 입었다고 주장하며, 피고를 상대로 공동불법행위 손해배상을 청구한 사안임 ☞ 원심은, 피고의 중개상 과실 및 위 과실과 원고 주장 손해 사이의 상당인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 피고가 중개행위 없이 전세계약서만 작성하여 A에게 교부한 행위는 공인중개사법상 공인중개사의 주의의무를 위반한 것이고, 이로 인해 가장 임차인에게 전세보증금 담보 대출을 실행한 원고가 대출금 상당 손해를 입었다고 볼 수 있고, 이는 A 등의 대출금 편취 범행을 용이하게 하는 방조 행위로 평가할 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함

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전세보증금 담보 대출 편취 범행 피해자가 공인중개사를 상대로 불법행위 손해배상을 구하는 사안[대법원 2026. 5. 29. 선고 중요판결]

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2025다220652 대여금 (아) 파기환송

[전세보증금 담보 대출 편취 범행 피해자가 공인중개사를 상대로 불법행위 손해배상을 구하는 사안]

◇1. 공동불법행위의 성립요건 및 공동불법행위에서 과실에 의한 방조 성립 가능 여부(적극), 2. 부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하는 것이 허용되는지 여부(소극) 및 개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는, 그와 같이 계약서를 작성ㆍ교부하는 개업공인중개사로서는 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음을 짐작할 수 있는지(원칙적 적극)◇

수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위의 경우 행위자 상호 간의 공모나 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하며, 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 공동불법행위가 성립한다. 그리고 같은 조 제3항의 방조라 함은 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키는 것으로서, 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석상 과실에 의한 방조도 가능하며, 이 경우의 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 하여 이 의무에 위반하는 것을 말한다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다35850 판결, 대법원 2019. 2. 28. 선고 2018다283629 판결 등 참조).

공인중개사법 제25조 제3항, 제4항 및 제26조는, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서 및 중개대상물 확인․설명서(이하 ‘거래계약서 등’이라고 한다)를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 원본 등을 보존해야 하며, 개업공인중개사가 거래계약서 등에 서명 및 날인을 하여야 하고, 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다고 규정하고 있다. 따라서 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성․교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성․교부하여서는 아니된다 할 것이다. 그리고 개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 아니하였음에도 부동산거래에 관한 계약서를 작성하여 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 교부하는 경우에는, 제3자가 위 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음은 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 계약서를 작성․교부하는 개업공인중개사가 이를 능히 짐작할 수 있다고 볼 것이다[대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863(본소), 78870(반소) 판결 참조].

☞ A 등 일당은 가장 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조한 후 금융기관으로부터 전세보증금 담보대출을 받는 방법의 대출금 편취 범행으로, 유죄확정판결을 받았는데, 위 범행의 피해자인 원고가, 공인중개사인 피고가 쌍방대리인으로 행세한 A의 말만 믿고 중개행위 없이 전세계약서만 작성해줌으로써 대출금 상당 손해를 입었다고 주장하며, 피고를 상대로 공동불법행위 손해배상을 청구한 사안임

☞ 원심은, 피고의 중개상 과실 및 위 과실과 원고 주장 손해 사이의 상당인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 판단하였음

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 피고가 중개행위 없이 전세계약서만 작성하여 A에게 교부한 행위는 공인중개사법상 공인중개사의 주의의무를 위반한 것이고, 이로 인해 가장 임차인에게 전세보증금 담보 대출을 실행한 원고가 대출금 상당 손해를 입었다고 볼 수 있고, 이는 A 등의 대출금 편취 범행을 용이하게 하는 방조 행위로 평가할 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함

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