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주요판결

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제목	상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건[대법원 2026. 5. 8. 선고 중요판결]
첨부파일	4. 대법원_2025다219673(비실명).hwpx 4. 대법원_2025다219673(비실명).pdf
2025다219673 손해배상(기) (바) 파기환송(일부) [상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건] ◇1. 상품의 선전ㆍ광고에 다소의 과장 허위가 수반되더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 경우 기망성이 결여되는지(적극) 및 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지를 판단함에 있어 고려될 수 있는 요소, 2. 부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우◇ 상품의 선전․광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전․광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120, 51137, 51144, 51151 판결 등 참조). 문제가 되는 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지는, 설명된 내용의 구체성과 확정성, 설명된 내용이 실제에 부합하는 정도 및 표의자의 의사결정에 영향을 미친 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이 경우 표의자의 착오가 적극적으로 유발되었는지, 표의자가 설명된 내용을 만연히 신뢰하여 법률행위에 나아갔는지, 설명된 내용이 법률행위의 내용으로 편입되었는지 등을 부가적으로 고려할 수 있다. 한편 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). ☞ 원고는 피고 주식회사 A(이하 ‘피고 회사’)가 신축하여 분양하는 상가 건물의 분양대행 업무를 담당한 피고 2, 3으로부터 분양 권유를 받으면서, 3년간 선 임대가 확보되어 있어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 계약금만 내면 잔금의 90%는 대출로 충당할 수 있으며, 확실하게 시세차익을 얻을 수 있다는 설명을 들은 상태에서 상가를 분양받았음. 피고 2, 3은 잔금 지급을 망설이던 원고에게 위와 같은 설명을 계속 이어감은 물론 부족한 잔금을 빌려주기까지 하였고, 결국 원고는 잔금을 납부하고 분양받은 상가의 소유권을 취득하였음. 이후 원고가 피고 2, 3으로부터 설명된 내용들이 모두 거짓말이었다고 주장하면서 피고들을 상대로 불법행위로 인한 손해배상 등을 청구한 사안임 ☞ 원심은, 피고 2, 3이 분양계약 체결 이후 선 임대차계약이 해지되었고, 원고가 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마칠 때까지도 임대차계약이 체결되지 못하였음을 잘 알면서도, 수익성을 의심하면서 잔금 지급과 소유권 취득을 유보하고자 하였던 원고에게 임대차관계에 관하여 사실과 다른 내용을 적극적으로 제시하였음을 들어, 이는 상거래 관행에서 용인되는 상술의 범위를 넘어서는 기망행위에 해당한다고 보아, 피고 2, 3의 불법행위로 인한 손해배상책임의 발생을 인정하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 분양계약 체결 전에 원고에게 임대차보증금과 월차임 상당액을 보장한다는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부되었는데, 당시 선 임대차계약이 체결되어 있었던 이상 위 확약서의 내용이 허위라거나 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되지 않을 정도라고 보기 어렵고, ② 이후 원고에게 ‘입주지원금을 지급하고, 임대와 무관하게 6개월 분 월차임 상당액을 지원한다‘는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부된 것으로 보아, 원고와 피고 2, 3 사이에서 선 임대차계약이 해지되었다는 점이 양해되었을 가능성이 매우 높고, 새로운 임대차계약이 체결되지 않을 경우 그에 대한 보상으로 일부 금원의 지원에 관하여 합의가 되었다고 볼 여지가 많으며, ③ 실제로 피고 2, 3은 분양계약 체결 과정에서 작성한 확약서의 내용을 이행하였고, 이외에 피고 2, 3이 잔금 지급 과정에서 원고에게 한 약속을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정은 존재하지 않을 뿐만 아니라, ④ 그 밖에 수익이나 시세차익에 관한 피고 2, 3의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정하여 추상적으로 이루어진 예상 정도에 불과해 보이고, 그 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수도 없다는 사정 등에 비추어 볼 때, 피고 2, 3이 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우이거나 고지의무의 대상이 되는 사정을 고지하지 아니한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함

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상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건[대법원 2026. 5. 8. 선고 중요판결]

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2025다219673 손해배상(기) (바) 파기환송(일부)

[상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건]

◇1. 상품의 선전ㆍ광고에 다소의 과장 허위가 수반되더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 경우 기망성이 결여되는지(적극) 및 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지를 판단함에 있어 고려될 수 있는 요소, 2. 부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우◇

상품의 선전․광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전․광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120, 51137, 51144, 51151 판결 등 참조).

문제가 되는 상품의 선전․광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지는, 설명된 내용의 구체성과 확정성, 설명된 내용이 실제에 부합하는 정도 및 표의자의 의사결정에 영향을 미친 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이 경우 표의자의 착오가 적극적으로 유발되었는지, 표의자가 설명된 내용을 만연히 신뢰하여 법률행위에 나아갔는지, 설명된 내용이 법률행위의 내용으로 편입되었는지 등을 부가적으로 고려할 수 있다.

한편 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결).

☞ 원고는 피고 주식회사 A(이하 ‘피고 회사’)가 신축하여 분양하는 상가 건물의 분양대행 업무를 담당한 피고 2, 3으로부터 분양 권유를 받으면서, 3년간 선 임대가 확보되어 있어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 계약금만 내면 잔금의 90%는 대출로 충당할 수 있으며, 확실하게 시세차익을 얻을 수 있다는 설명을 들은 상태에서 상가를 분양받았음. 피고 2, 3은 잔금 지급을 망설이던 원고에게 위와 같은 설명을 계속 이어감은 물론 부족한 잔금을 빌려주기까지 하였고, 결국 원고는 잔금을 납부하고 분양받은 상가의 소유권을 취득하였음. 이후 원고가 피고 2, 3으로부터 설명된 내용들이 모두 거짓말이었다고 주장하면서 피고들을 상대로 불법행위로 인한 손해배상 등을 청구한 사안임

☞ 원심은, 피고 2, 3이 분양계약 체결 이후 선 임대차계약이 해지되었고, 원고가 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마칠 때까지도 임대차계약이 체결되지 못하였음을 잘 알면서도, 수익성을 의심하면서 잔금 지급과 소유권 취득을 유보하고자 하였던 원고에게 임대차관계에 관하여 사실과 다른 내용을 적극적으로 제시하였음을 들어, 이는 상거래 관행에서 용인되는 상술의 범위를 넘어서는 기망행위에 해당한다고 보아, 피고 2, 3의 불법행위로 인한 손해배상책임의 발생을 인정하였음

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 분양계약 체결 전에 원고에게 임대차보증금과 월차임 상당액을 보장한다는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부되었는데, 당시 선 임대차계약이 체결되어 있었던 이상 위 확약서의 내용이 허위라거나 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되지 않을 정도라고 보기 어렵고, ② 이후 원고에게 ‘입주지원금을 지급하고, 임대와 무관하게 6개월 분 월차임 상당액을 지원한다‘는 취지의 확약서가 작성ㆍ교부된 것으로 보아, 원고와 피고 2, 3 사이에서 선 임대차계약이 해지되었다는 점이 양해되었을 가능성이 매우 높고, 새로운 임대차계약이 체결되지 않을 경우 그에 대한 보상으로 일부 금원의 지원에 관하여 합의가 되었다고 볼 여지가 많으며, ③ 실제로 피고 2, 3은 분양계약 체결 과정에서 작성한 확약서의 내용을 이행하였고, 이외에 피고 2, 3이 잔금 지급 과정에서 원고에게 한 약속을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정은 존재하지 않을 뿐만 아니라, ④ 그 밖에 수익이나 시세차익에 관한 피고 2, 3의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정하여 추상적으로 이루어진 예상 정도에 불과해 보이고, 그 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수도 없다는 사정 등에 비추어 볼 때, 피고 2, 3이 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우이거나 고지의무의 대상이 되는 사정을 고지하지 아니한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 이 부분 원심을 파기ㆍ환송함

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