주요판결
| 제목 | 수분양자가 시행사 및 분양자의 지위를 승계한 신탁회사를 상대로 공급계약의 해제를 주장하며 계약금 반환 등을 구하는 사건[대법원 2026. 2. 26. 선고 중요판결] | ||
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3. 대법원_2023다280945(비실명).hwpx
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2023다280945 위약금 등 청구 (바) 상고기각 [수분양자가 시행사 및 분양자의 지위를 승계한 신탁회사를 상대로 공급계약의 해제를 주장하며 계약금 반환 등을 구하는 사건] ◇관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’이 ｢약관의 규제에 관한 법률｣ 제3조 제3항에 따른 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당하는지 여부◇ 가. ｢약관의 규제에 관한 법률｣(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항 전문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”라고 정하여 사업자에게 약관의 중요한 내용에 대하여 구체적이고 상세한 설명의무를 부과하고 있고, 같은 조 제4항은 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있다. 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정 참조). 사업자에게 약관의 명시ㆍ설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있다. 따라서 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여서까지 사업자에게 설명의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결, 대법원 2019. 1. 17. 선고 2016다277200 판결 등 참조). 사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지 여부는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각 판단되어야 한다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 등 참조). 나. 위 법리에 비추어 살펴보면, 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다. 1) 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결, 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 등 참조). 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다. 2) 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다. ☞ 피고(수탁자 겸 매도인)는 이 사건 오피스텔의 시행사 및 시공사와 관리형 토지신탁계약을 체결하고 이 사건 오피스텔의 시행사로부터 시행사 및 분양자 지위를 승계하였는데, 피고 등과 오피스텔 A호실에 관한 공급계약을 체결하고 피고에게 공급계약상 계약금을 지급한 원고(수분양자)가 피고를 상대로 입주가 지연되었음을 이유로 공급계약의 해제를 주장하며 계약금의 반환 및 위약금의 지급을 구한 사안임. 위 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 “매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있었는데, 피고는 위와 같은 특약에 따라 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 한정된다고 주장하였음 ☞ 원심은, 이 사건 공급계약의 특약사항 제1조 제2항은 책임한정특약으로 해석되고, 책임한정특약이 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당하며, 피고가 원고에게 위 책임한정특약에 관한 설명의무를 다하였다고 볼 수 없으므로, 피고는 위 책임한정특약을 공급계약의 내용으로 주장할 수 없다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위와 같이 판단한 원심을 수긍하여 상고를 기각함 |
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