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2025다209893(본소), 2025다209894(반소) 분양대금반환 청구의 소(본소), 매매대금(반소) (마) 파기환송(일부)
[상가의 수분양자인 원고들이 동시이행항변권을 포기한 것인지 문제된 사건]
◇1. 묵시적 의사표시에 의해 동시이행항변권을 포기하는 것이 가능한지 여부(적극) 및 이러한 포기의 인정이 엄격하고 신중하게 이루어져야 하는지 여부(적극) / 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정의 법적 성격(= 이행지체에 대한 손해배상의 예정), 2. 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분한지 여부(적극)◇
1. 부동산 매매계약에서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다. 동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다27150 판결, 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다94509 판결 취지 참조). 한편 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생한다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결 참조).
2. 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결, 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결 참조).
☞ 상가 분양계약에 관하여, 수분양자인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’)들이 매도인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’)의 의무위반을 주장하며 계약 해제를 원인으로 기지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 본소를 제기하였는데, 피고가 잔금 및 연체료의 지급을 구하는 반소를 제기하자, 원고들이 반소 청구에 대하여 동시이행항변권을 행사한 사안임
☞ 원심은, 이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항의 연체료와 지체상금 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약에 해당하므로 원고들이 피고에게 미지급 잔금과 이에 대한 2022. 6. 4.부터의 연체료를 부담하여야 한다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ➀ 잔금 납입 지연에 대하여 연체료를 가산하는 이 사건 분양계약 제4조 제1항은 원고들이 잔금지급의무의 이행을 지체할 때 비로소 그 연체료까지 지급할 의무가 발생한다는 내용일 뿐 특별한 사정이 없는 한 원고들이 동시이행항변권을 포기하였다고 단정할 수 없고, ② 원고들이 잔금을 지급하기 위해서 필요한 노력을 하였다고 볼 만한 자료를 찾기 어려우므로 원심으로서는 소유권이전등기서류 교부의무에 관한 피고의 이행제공이 있었는지, 그 이행제공의 정도는 어떠해야 하는지, 이에 따라 원고들이 언제부터 잔금지급의무의 이행지체에 빠진 것인지 등을 살펴본 후 연체료 지급 청구의 당부를 판단해야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함
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