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2024다293580 임대료 반환청구 (나) 파기환송(일부)
[코로나바이러스감염증-19(이하 ‘코로나19’)의 확산으로 면세점 운영이 중단되자 면세점 영업목적으로 부동산을 임차한 면세사업자들이 이미 지급한 차임의 반환을 구하는 사건]
◇1. 임대인에게 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 임차인에게 인도하고 임대차 기간 중 그러한 상태를 유지시킬 의무가 있는지 여부(적극) 및 목적물이 사용·수익에 적합한 상태인지 여부를 판단하는 방법, 2. 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무를 이행할 수 없게 된 경우 이미 이행한 급부의 반환을 구할 수 있는지 여부(적극) / 채무의 이행이 불가능하다는 것의 의미 및 기간을 정한 부동산 임대차계약 등 계속적 계약에서 종국적 이행불능으로 평가할 수 있는 경우◇
1. 임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임대차 기간 중 그러한 상태를 유지시킬 의무를 부담한다. 어떠한 상태가 사용․수익에 적합한 상태인지 여부는 임대차목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용․수익 가능성뿐만 아니라, 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.
2. 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무를 이행할 수 없게 된 경우 채무자는 민법 제537조에 따라 자신의 채무를 이행할 의무를 면함과 더불어 상대방의 이행도 청구하지 못한다. 쌍방 채무의 이행이 없었던 경우에는 계약상 의무의 이행을 청구하지 못하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다254228 판결 등 참조).
채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적․물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다42020 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 등 참조). 기간을 정한 부동산의 임대차계약 등 채권․채무의 내용을 이루는 급부가 일정 기간 계속하여 행하여지는 이른바 계속적 계약에서 어떠한 사유로 일정 기간 동안 채무 이행이 불가능하게 된 경우, 계약의 목적과 유형, 급부의 내용 및 특성, 이행의 형태와 방법 등에 따라 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없다면, 해당 기간의 급부불능을 일시적인 것이 아니라 종국적인 것이라고 평가할 수 있다. 이때 해당 기간의 급부불능이 종국적 이행불능에 해당하는 이상 계약의 존속 여부는 민법 제537조의 적용 여부에 영향을 미치지 않는다.
☞ 코로나19의 확산으로 국토교통부의 조치에 따라 공항의 국제선 운항이 중단되자 면세점 영업목적으로 부동산을 임차한 원고들이 임대인인 피고의 임대차목적물 사용·수익상태 제공의무의 이행불능을 이유로 이미 지급한 차임의 반환을 청구한 사안임
☞ 원심은, 임대차계약에 따른 임대인의 의무가 이행불능에 이르렀다거나 민법 제537조에 따라 임대인이 임대료를 청구할 수 없다고 볼 수 없다고 보아 2020년 4월분부터 2020년 8월분 차임 전액의 반환을 구하는 주위적 주장을 배척하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 임대차계약의 내용에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고들이 임대차목적물을 면세점 용도로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지시켜 줄 의무가 있고, ② 국토교통부의 국제선 운항 중단 조치로 공항 국제선 청사가 폐쇄됨에 따라 면세점 운영이 중단되었던 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 기간 동안 피고가 임대차목적물을 면세점 용도로 사용․수익할 수 있는 상태로 유지시킬 의무는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었으므로 원고들이 이미 지급한 차임 전액의 반환을 구할 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함
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