Q. A는 새아파트를 찾기 위해 이곳저곳을 돌아다녔습니다. 마침 이사철이라 매물이 무척 귀했던 상황에서 부동산 중개업자가 매우 귀한 물건이라며 “이보다 더 좋은 매물은 없습니다. 싸고 좋은 집이니 다른 사람이 계약하지 않도록 가계약금을 걸어 놓으세요.”라고 권유하여 일단 가계약금을 매도인에게 입금하였습니다. 그런데 사정이 생겨 계약을 체결할 수 없게 되었습니다. A는 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
A. 부동산 매매 계약 시에 통상적으로 계약하기 전에 부동산 물건을 잡아두기 위해 계약서 없이 가계약금을 지급하기도 합니다. 가계약금이 지급되고 본 계약이 체결되어 매매가 완료된다면, 아무런 문제가 없습니다. 그러나 가계약금 지급단계에서 계약이 이루어지지 않은 경우에 가계약금의 반환 여부에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
가계약은 24시간 내에 해지할 수 있다든지, 3일 내에는 언제든지 돌려받을 수 있다고 생각하는 사람들도 많습니다. 또한 부동산 중개업자도 가계약금을 받으면서 계약이 안 될 경우에 돌려준다고 말하기도 합니다. 그러나 이는 사실이 아닙니다. 가계약금은 ‘매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지?’ 여부에 따라 반환 여부가 결정됩니다.
이에 대하여 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판시하였습니다.
구체적으로 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다”고 판결했습니다.(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)
부동산 매매계약에서 중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의입니다. 위 사례와 같은 경우 아파트의 동·호수를 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자나 입주일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다. 즉 가계약금을 지급한 경우에도 부동산 매매계약이 성립한 것입니다. 이때에는 매수인 측이 부동산을 매수하지 않기로 결정하였다면 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.(매도인은 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 는 있습니다.) 그러나 매도인과 이런 부분에 대해 어느 정도 구체적으로 협의되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다.
