Q. A는 살던 집의 임대차 기간이 만료일이 다가오자 다른 곳으로 이사를 가기 위하여 이를 집주인에게 통보하고 다른 주택을 계약하게 되었습니다. 그런데 집주인이 새로운 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 하여 임대차 기간이 만료되었는데도 보증금 반환을 차일피일 미루고 있습니다. A가 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 임대차 계약의 임차인은 주민등록(전입신고)와 점유를 하고 있어야 대항력이 생기고, 이에 대한 확정일자를 부여받아야 우선변제적 효력을 확보할 수 있습니다. 임대차 기간이 만료되었는데도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력, 우선변제권을 상실하게 되므로 집을 빼줄 수도, 새로운 주소지에 전입신고도 할 수가 없어서 속을 태우는 세입자들이 많습니다.
이러한 경우에 보증금 회수를 위한 안전장치로서 ‘임차권등기명령에 의한 임차권등기’를 신청할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제 3조의 3)
임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 때 임차건물을 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청해 임차권등기가 완료되면 이사를 나가는 것은 물론, 새로운 주소지에 전입신고를 하여도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도입니다.
임차권등기는 보증금의 전부나 일부를 받지 못한 경우에도 신청이 가능하며 신청시에는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등을 첨부해야 합니다. 또한 임대인의 동의가 없더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기가 경료되면 이전에 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수도 있습니다. 다만, 위와 같은 효과는 임차권등기가 끝난 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 사실을 확인하고 난 다음에 이사나 전출을 해야 보호를 받을 수 있습니다.
사례의 경우 A가 보증금 회수를 위해서 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한다면 새로운 주소지에 전입신고를 한다 하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있을 것입니다.
