주택임대차에서 대항력이란 주택의 임차인이 임대인이나 임대인으로부터 주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있으며 임차인이 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 대항력의 발생요건을 규정하고 있습니다.
주택임대차시 대항력을 갖추기 위하여 다가구주택·다세대주택의 전입신고를 할 때 동·호수를 잘못 기재했을 경우 그 법적 효과가 달라지게 되는데 우선 다가구주택과 다세대주택의 구별기준에 대하여 알아볼까요?
다가구주택은 주택으로 쓰이는 바닥 면적이 660㎡이하이고 주거로 쓰는 층이 3개 층 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 건축법에 따른 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당합니다. 이와 달리 다세대주택은 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡이하이고 주거로 쓰는 층이 4개 층 이하인 것으로 공동주택으로 분류되고 있습니다. 다세대주택은 각 세대별로 등기를 별도로 하여 구분소유나 분양이 가능하며, 양도소득세도 별도로 과세된다는 점에서 다가구주택과는 구별됩니다.
다가구·다세대주택의 이러한 법적 취급의 차이로 인해 주택임차인은 전입신고 시에 주의하여야 합니다. 즉 다가구주택의 경우 전입신고를 할 때 계약서에 실수로 계약한 호수를 빠뜨렸더라도 지번까지만 확실하게 적고 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
반면 각 세대별로 주인이 다른 다세대주택의 경우, 등기부등본에 기재된 호수와 계약하려는 집의 호수가 일치하는지 확인하고 자신이 계약한 건물의 호수까지 정확하게 계약서에 기재하고 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력을 갖출 수 있습니다.
판례 역시 다가구주택은 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 구분되며, 단독주택의 경우에 임차인이 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우에 지번만 기재하는 것으로 충분하고 위 건물 거주자들이 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 임차인이 실제로 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 위 건물에 담보권을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 지번을 정확하게 기재하여 전입신고를 한 이상 임차인의 공시방법은 유효(대법원 97다47828판결)한 것으로 보았습니다.
또한 다세대주택의 경우에는 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(95다48421)고 판시한 바 있습니다.
