임차인 매장에서 건물로 번진 화재, 임차인의 손해배상 책임은 어떻게 될까?

최신판례

2017.05.25

[대법원 2012다86895]

▣ 사안의 내용 및 경과

⊙ 사건의 경위

■ 피고 박○○(임차인)은 2008. 5. 27. 원고(임대인) 소유의 이 사건 건물(2층 건물임) 1층 중 150평을 임차하여 골프용품 보관ㆍ판매를 위한 매장으로 사용하던 중, 2009. 10. 9. 건물에 화재가 발생하여 임차목적물 이외의 건물 부분까지 불에 탐 ⇨ ‘이 사건 화재’

■ 이 사건 화재로 인하여 이 사건 임차목적물은 골프용품 매장으로 더 이상 사용ㆍ수익할 수 없는 상태에 이르렀고, 피고 박○○은 화재 발생일로부터 얼마 지나지 않은 2009. 10.경 골프용품 매장을 이전함

■ 원고는

● 피고 박○○을 상대로 채무불이행을 원인으로 손해배상 청구 ⇨ 임차목적물 반환채무의 이행불능을 원인으로 하는 손해의 배상청구 + 이 사건 건물 중 임차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해의 배상청구

● 피고 A화재해상보험 주식회사(이하 ‘피고 A화재’ = 피고 박○○의 보험자)를 상대로 보험금 직접청구

⊙ 사실심의 판단

■ 1심

● 이 사건 화재가 피고 박○○이 이 사건 임대차계약에 따라 점유ㆍ사용하던 부분, 즉 피고 박○○의 위험영역 내에서 발화하였음을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 피고 박○○에 대한 청구 기각 ⇨ 이를 전제로 하는 피고 A화재에 대한 청구도 기각

■ 원심

● 이 사건 화재는 이 사건 임차목적물에서 발생하였으므로, 피고 박○○이 이 사건 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 증명이 부족한 이상 손해배상책임이 있다고 봄

● 나아가 그 손해배상의 범위에 관하여, 임차목적물 자체에 발생한 손해뿐만 아니라 임차목적물과 유지ㆍ존립에 있어 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 이 사건 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상하여야 한다고 판단하고, 다만 그 책임비율을 70%로 제한함 ⇨ 피고 A화재에게도 같은 액수의 보험금의 지급을 명함

▣ 주된 쟁점 및 종래의 대법원 판례의 태도

⊙ 주된 쟁점

■ 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, (1) 임차 외 건물 부분 손해에 대하여 임차인이 지게 되는 손해배상책임의 법적 성질이 채무불이행책임인지 불법행위책임인지, (2) 채무불이행책임이라면 임차 외 건물 부분 손해의 배상책임 성립을 위한 요건사실인 ‘임차인의 계약상 의무위반’에 관하여 그 내용과 증명책임을 임차 건물 부분 손해의 경우와는 달리 보아야 하는지 여부

⊙ 종래의 대법원 판례의 태도

■ 종래 대법원은, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지⋅존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상, 임차 건물 부분뿐만 아니라 그 건물의 유지⋅존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 불에 타 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단하여 왔음

▣ 주문 및 판단의 요지

⊙ 주문 요지 ⇨ 『원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분』 파기환송

⊙ 다수의견의 요지 (8명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분 모두 파기환송 + 판례변경

■ 임차 건물 부분의 손해에 관하여는 종전 판례 유지

● 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지라고 봄

■ 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 판례변경

● 임차 건물 부분의 손해와 달리 ➀ 임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고, ➁ 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, ➂ 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인이 주장⋅증명한 경우에만, 임차인이 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 임차 외 건물 부분 손해에 대한 배상책임을 부담한다고 봄

● 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장⋅증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경함

■ 임차 외 건물 부분 손해의 배상책임에 관한 원심의 판단에는 법리오해의 잘못이 있음 ⇨ 파기환송

● 이 사건에서 화재가 발생한 지점은 밝혀졌으나, 구체적으로 어떠한 원인에 의하여 이 사건 화재가 발생하였는지는 밝혀지지 않았음

● 그렇다면 임차인인 피고 박○○이 보존⋅관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고 박○○의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 피고 박○○에게 배상책임이 없다고 보아야 할 것임

● 그럼에도 원심은 종래의 판례에 따라 이 사건 건물 전체가 불가분의 일체 관계에 있다고 보아 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서까지 임차인인 피고 박○○의 손해배상책임을 인정함 ⇨ 이러한 판단은 위에서 본 법리에 어긋나므로, 파기사유 있음

⊙ 별개의견 1 (2명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분 모두 파기환송 + 판례변경

■ 임차 건물 부분의 손해에 관하여는 종전 판례 유지 = 다수의견

■ 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 판례변경

● 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 그 임차한 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 다른 특별한 사정이 없는 한 임차 외 건물 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다는 의견임

● 따라서 가해자인 임차인의 귀책사유에 대한 증명책임은 피해자인 임대인에게 있는데, 이 사건에서는 그러한 귀책사유에 대한 증명이 부족하므로 임차인의 손해배상책임이 성립하지 않는다는 취지임

⊙ 반대의견 (1명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고 A화재 패소 부분 파기환송 + 피고 박○○ 상고기각 + 판례변경 ×

■ 먼저 임차인의 채무불이행책임의 성립 여부에 관하여, 임대차계약 존속 중에 화재가 임차인이 지배⋅관리하는 영역에서 발생하여 임차 건물과 임차 외 건물이 함께 불에 탄 경우에, 이는 서로 밀접하게 관련되어 있는 임차인의 여러 의무들이 화재라는 하나의 사고로 인하여 제대로 이행할 수 없게 된 것으로, 복수의 의무위반이 아닌 하나의 의무위반 사태로 보아 채무불이행책임의 성립 여부를 판단하여야 한다는 것임

■ 다음으로 임차인이 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여, 임대인인 원고가 배상을 구하는 손해가 계약목적물을 벗어난 부분에 발생한 이른바 확대손해, 2차 손해나 부가적 손해라 하더라도, 그 손해가 이행이익에 해당하고, 통상의 손해에 해당하거나 채무자인 임대인이 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다면 민법 제393조에 따라 채무자가 배상하여야 할 손해의 범위에 포함된다는 것임

■ 기존 판례상의 “불가분의 일체”라는 용어는 법률용어도 아니고 손해배상의 범위에 관한 적절한 판단기준도 될 수 없으나, 대법원은 그동안 그와 같은 도구적인 개념을 끌어와 실질적으로 앞서 본 법리에 어긋나지 않게 간략하게 판단한 것으로 볼 수 있으므로, 굳이 기존의 판례를 변경할 필요가 없다고 봄

⊙ 별개의견 2 (1명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분 모두 파기환송 + 판례변경 ×

■ 임차인의 채무불이행책임의 성립 및 임차인이 배상하여야 할 손해배상의 범위에 관하여는 반대의견과 견해가 같음

■ 그러나 이와 같은 사안에서 법원은 임차인의 손해배상책임을 제한하면서 일정한 요소들을 반드시 고려하여 임대인과 임차인이 임차 외 건물 부분의 손해를 합리적으로 분담하도록 하여야 함에도, 원심은 이러한 필수적 고려요소들 중 일부에 대하여 심리하지 않았으므로, 피고 박○○의 상고이유 중 책임제한에 관한 주장을 받아들여야 한다고 봄

▣ 판결의 의의

⊙ 임차 외 건물 부분의 손해에 대한 임차인의 배상책임의 법적 성격이 채무불이행책임임을 선언함

■ 비록 계약목적물 그 자체에 발생한 손해는 아니지만 불법행위책임이 아닌 채무불이행책임이 성립함을 분명히 함

■ 이는 채무자의 계약상 의무위반이 증명되고, 그러한 의무위반과 급부목적물 아닌 채권자의 법익(신체, 재산 등)에 발생한 손해 사이에 상당인과관계가 인정되며, 그러한 손해가 민법 제393조의 통상손해 또는 특별손해의 요건을 충족한다면 급부목적물 아닌 부분에 발생한 손해에 대해서도 채무불이행책임으로 구성해 온 대법원 판례의 흐름에 부합함

⊙ 화재 발생이라는 하나의 사건으로부터 초래된 손해이기는 하지만, 임차 외 건물 부분 손해에 대하여 채무불이행에 따른 배상책임 성립을 위한 요건사실인 ‘임차인의 계약상 의무위반’에 관하여 그 내용과 증명책임을 임차 건물 부분 손해의 경우와는 달리 봄

■ 화재의 원인이 밝혀지지 않았다 하더라도 임차 건물이 멸실⋅훼손된 이상 임대차 목적물 반환의무의 정상적인 이행에는 장애가 있으므로 임차 건물 부분 손해에 관하여는 ‘임차인의 계약상 의무위반’이 증명된 것으로 볼 수 있으므로, 이에 관한 기존의 판례는 유지함

■ 그러나 임차 외 건물 부분이 불에 탐으로써 임대인이 입은 손해는 목적물 ‘반환’의무 불이행의 법리로 해결하지 않고, “임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다”는 점에 대하여 채권자인 임대인에게 주장⋅증명책임이 있음을 선언함

⊙ 파급효과

■ 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대해서까지 임차인의 채무불이행에 따른 배상책임을 비교적 쉽게 인정하던 종래의 실무관행에 변화를 일으키게 될 것으로 예상됨

■ 임차인으로서는 자기가 점유⋅사용하는 임차 건물 부분에 대해서만 적정한 주의를 기울이면 족하고 자신의 책임범위가 어디까지 확대될지 모를 불안감에서 벗어날 수 있게 되어 불필요한 거래비용을 줄일 수 있게 될 것임

■ 건물 전체의 소유자로서 해당 임차 건물 부분 이외의 다른 건물 부분에 대한 정보까지도 보유하고 있는 임대인으로 하여금 화재 발생과 확대를 막기 위한 동기를 부여하게 되고, 소송보다는 건물 전체에 대한 임대인의 보험가입을 통하여 위험에 대비하고 그 보험료를 차임 등으로 분산시킬 수 있게 될 것임 ⇨ 사회경제적으로 좀 더 효율적이고, 화재 발생률 감소와 적정한 주의의무의 수준이 유지되는 데 기여할 것으로 보임

[판결문 전문보기 : 링크]

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