공공 임대차, 보증금 증액이 무효 됐다면 적게 낸 월세는 어떻게 될까?

최신판례

2016.11.24

[대법원 2013다42236]

▣ 사안의 내용 및 경과

■ 당사자

● 원고 : OO건설 주식회사 → 공공건설임대주택의 임대사업자

● 피고 : 정OO → 임차인

■ 사건 경위

● ① 원고와 피고가 임대차계약에서 정한 계약상 임대보증금은 2억 4,600만여 원이고, 계약상 임대료는 월 59만여 원임

▪ 이 사건 주택은 공공건설임대주택으로서 그 최초 임대 조건에 관하여 법령에서 정한 상한은 표준임대보증금 1억 3,700만여 원, 표준임대료 월 90만여 원임

▪ 이 사건 계약상 임대보증금은 법령상 표준임대보증금보다 증액된 대신 계약상 임대료는 법령상 표준임대료에서 ‘감액된 임대보증금 차액을 정기예금 이율에 의하여 환산한 금액’을 차감한 금액으로 정하여졌음

● ② 위와 같은 임대차계약은 강행법규 위반으로 무효임

▪ 임대보증금과 임대료를 상호전환하여 표준임대보증금보다 고액으로 임차인을 모집하고자 할 경우에는 표준금액과 전환금액을 모두 공고 또는 고지하여야 함

▪ 그럼에도 원고는 피고에게 전환금액만을 제시하고 상호전환에 대한 동의를 받지 않은 채 임대차계약을 체결하였음 → 무효

● ③ 임대차계약 전부를 무효로 한다면 임차인이 임대주택에서 퇴거하여야 되는 결과가 되어 부당함 → 만일 임대차계약이 유효하게 존속한다면 어떠한 임대 조건으로 임대차계약이 유효하게 존속하는지가 이 사건 쟁점임

▪ 선행소송(이 사건 피고가 이 사건 원고를 상대로 표준임대보증금과 계약상 임대보증금의 차액 상당을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사건)에서, 원고는 피고에게 임대보증금 차액 1억 900만여 원을, 피고는 원고에게 임대료 차액 월 31만여 원을 지급하도록 명하는 판결이 확정됨

▪ 원고는 피고에게 임대보증금 차액을 반환하였으나, 피고는 당초 계약상 임대료인 59만여 원만을 지급하고 임대료 차액 31만여 원을 지급하지 않음

▪ 이에 원고가 피고의 임대료 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 임대주택의 인도를 청구하였음

■ 사실심의 경과

● 1심(원고 청구 인용) : 임대료 = 표준임대료 90만여 원 → 임차인이 임대료 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약 해지 가능

● 2심(원고 청구 기각) : 임대료 = 당초 계약상 임대료 59만여 원 → 임차인이 임대료 차액을 납부하지 않아도 임대사업자는 임대차계약 해지 불가

● 원고가 상고

▣ 대법원의 판단

◉ 다수의견의 요지 (9명) ⇨ 파기환송

■ 적용법리 : 무효행위의 전환

● 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가짐

● 이러한 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려하여 판단할 것이나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 됨

■ 효과 : 표준임대보증금 및 ‘표준임대료’의 임대 조건으로 존속

● 임대사업자와 임차인은 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당함 ⇨ 표준임대조건(= 표준임대보증금과 ‘표준임대료’의 임대 조건)의 임대차계약으로 유효하게 존속

임대보증금은 2억 4,600만여 원 → 1억 3,700만여 원 ⇨ 임대사업자는 표준임대보증금 초과금액을 부당이득으로 반환할 의무를 부담

임대료도 그에 상응하여 월 59만여 원 → 월 90만여 원 ⇨ 임차인은 임대차계약에 따른 임대료로 표준임대료 상당 금액을 지급할 의무를 부담

● 임대차계약을 무효라고 한다면, 임차인은 그 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 됨

● 그렇다고 하여 강행법규에 위반되는 표준임대보증금 초과 부분을 제외한 나머지의 임대 조건(= 표준임대보증금 및 ‘당초 계약상 임대료’의 임대 조건)으로 임대차계약이 체결되었다고 보는 것은 임대사업자에게 일방적으로 불리하여 형평에 어긋남

◉ 별개의견 요지 (4명) ⇨ 파기환송(기판력 문제로 파기)

■ 대법관 김신・김소영・권순일・박상옥

● 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임대차계약상의 임대료 부분은 유효하게 존속함 → 임차인은 당초 계약에서 정한 임대료만 납부하면 됨

▪ 임대보증금은 2억 4,600만여 원 → 1억 3,700만여 원

▪ 임대료는 월 59만여 원 → 월 90만여 원이 아니라 그대로 월 59만여 원

● 임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과하여 그 부분이 무효가 되었다고 하여 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 보아야 할 이유가 없음

▪ 표준임대보증금과 표준임대료는 임대인이 정할 수 있는 ‘상한’을 의미할 뿐이고, 공공건설임대주택의 임차인은 계약의 내용을 결정하지 못하고 계약 체결 여부만을 선택할 수 있는 것이 현실이며, 임차인은 표준임대료 등을 제시받은 적이 없으므로, 임차인에게 가정적 의사가 있다고 보기 어려움

● 원심판결은 직권조사사항인 선행소송 확정판결의 기판력 저촉 여부에 관한 심리 및 판단을 누락하였으므로 파기될 수밖에 없음 → 다수의견의 결론에는 동의하지만, 파기의 이유를 달리함

▣ 판결의 의의

■ 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못한 경우 임차인이 임대사업자에 대하여 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지 및 그 법적 성질은 무엇인지에 관하여 하급심의 판단이 나뉘어 있었음

■ 대법원은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시하여 하급심의 혼란을 종식시켰고, 그러한 결론을 도출함에 있어 민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하였음

■ 또한 무효행위 전환의 법리를 적용함에 있어서 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시하여 그 기준과 한계를 선언하였음

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