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법원명 ｜	광주고등법원
작성일 ｜	2007.10.12
제목 ｜	임차인이 행방불명된 경우 임대차계약의 해지
답변내용 ｜	☞ 물음) 저는 갑에게 제 소유 주택의 방 2칸 중 1칸을 월세 10만 원으로 하여 임대하였는데, 갑은 처음 두 달간만 제때에 월세를 내고는 그 후로 집을 나가 연락도 없습니다. 갑의 가재도구는 방안에 들여놓은 채 자물쇠로 문을 채워 버렸는데, 지금 저의 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 그들에게 방을 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶은데 방법은 없는지요? ☞ 답변) 건물임대차계약에 있어서 임차인이 행방불명 등으로 2개월분의 임차료를 내지 않으면 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다. 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없으므로 주택임차인이 두 달 분에 해당하는 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며, 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 임차인을 상대로 한 가옥명도청구소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 임차인이 행방불명된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 가옥명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다. 공시송달에 의한 가옥명도청구소송에서 승소하게 되면, 가옥명도절차를 법원집행관에게 위임하여 임차인의 가재도구를 적당한 곳에 적재하여 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가, 임차인 소유의 물건을 법원 공탁소에 보관할 수도 있습니다. 공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실․훼손될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다. (민법 제490조) 참고로 임대보증금이 있는 경우라면 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보 채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. (대법원 99다50729, 대법원 86다카2865, 대법원 87다카 1315) 그리고 보증금 반환채무와 임차물 명도의무는 동시이행관계에 있다는 것이 통설․판례이므로 임차보증금 반환채권은 임대차 종료 시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 반환 액수는 명도 시에 확정됩니다. (대법원 99다24881)
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