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제목 임차건물 화재로 인하여 임대차 목적물이 아닌 부분까지 불탄 경우 임차인의 손해배상책임의 성립과 손해배상의 범위가 문제된 사건[대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체 판결]
첨부파일 대법원_2012다86895.pdf

2012다86895(본소), 86901(반소)   손해배상(기)   (사)   파기환송
[임차건물 화재로 인하여 임대차 목적물이 아닌 부분까지 불탄 경우 임차인의 손해배상책임의 성립과 손해배상의 범위가 문제된 사건]


◇ 1. 임대차 목적물이 원인 불명의 화재로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 귀책사유에 관한 증명책임이 누구에게 있는지, 2. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하기 위하여 주장·증명하여야 할 사항, 3. 상법 제724조 제2항에 의하여 피해자에게 인정되는 직접청구권의 법적 성질 및 피해자의 직접청구권에 따라 보험자가 부담하는 손해배상채무의 상한 ◇


  1. 가. 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(민법 제390조).
  따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조). 또한, 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).
  나. 한편, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수⋅제거하는 것은 임대차 목적물을 사용⋅수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).
  2. 가. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.
  나. 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 한다.
  3. 상법 제724조 제2항에 의하여 피해자에게 인정되는 직접청구권의 법적 성질은 보험자가 피보험자의 피해자에 대한 손해배상채무를 병존적으로 인수한 것으로서 피해자가 보험자에 대하여 가지는 손해배상청구권이고, 피보험자의 보험자에 대한 보험금청구권의 변형 내지는 이에 준하는 권리가 아니다(대법원 1994. 5. 27. 선고 94다6819 판결 등 참조). 그러나 이러한 피해자의 직접청구권에 따라 보험자가 부담하는 손해배상채무는 보험계약을 전제로 하는 것으로서 보험계약에 따른 보험자의 책임 한도액의 범위 내에서 인정되어야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다71951 판결 등 참조).


☞  피고 1이 2층 건물 중 1층의 일부만을 임차하여 사용하다가 화재가 발생하여 임차 건물과 함께 임차 외 건물 부분까지 불에 타 임대인인 원고에게 재산상 손해가 발생하였는데, 원고가 피고 1과 피고 2(= 피고 1의 보험자)를 상대로 채무불이행을 원인으로 하여 건물 전체의 손해에 대한 배상을 구한 사안에서, ① 임차 건물 부분의 손해에 대해서는 기존의 판례에 따라 피고들의 배상책임을 긍정한 원심의 판단을 수긍하되, ② 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 위와 같이 판례를 변경하여 새로운 법리를 선언한 후 그러한 새로운 법리에 의할 경우 피고 1이 보존⋅관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고 1의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어렵다는 이유로 피고 1의 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부정하고, 이와 다른 전제에서 기존의 판례에 따라 이 사건 건물 전체가 “불가분의 일체” 관계에 있다는 이유로 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서까지 피고들의 배상책임을 긍정한 원심의 판단에 법리오해의 잘못이 있다고 본 사례


☞  위와 같은 다수의견에 대하여,
(1) 이 사건과 같은 경우에 임차 외 건물 부분이 불에 탄 손해를 배상하는 것은 채무불이행책임에서의 손해배상의 목적인 이행이익의 배상과는 무관하고, 법경제학적인 관점에서 보더라도 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 계약책임이 아니라 불법행위 제도에 의하여 해결하는 것이 타당하다는 등의 이유로, 다른 특별한 사정이 없는 한 임차 외 건물 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다고 보고, 따라서 가해자인 임차인의 귀책사유에 대한 증명책임은 피해자인 임대인에게 있는데 화재의 구체적인 원인이 밝혀지지 않은 이상 임차인의 귀책사유가 증명되었다고 볼 수 없으므로, 임차인인 피고 1의 손해배상책임이 성립하지 않고 그 보험자인 피고 2의 책임 역시 부정된다는 취지의 대법관 김신, 대법관 권순일의 별개의견,
(2) ① 임대차계약 존속 중에 화재가 임차인이 지배⋅관리하는 영역에서 발생하여 임차 건물과 임차 외 건물이 함께 불에 탄 경우에, 이는 복수의 의무위반이 아닌 하나의 의무위반 사태로 보아 채무불이행의 성립 여부를 판단하여야 하고, ② 손해가 발생한 부분이 임차물인지 여부를 기준으로 해당 건물 부분의 손해가 채무불이행에 따라 배상하여야 할 손해의 범위에 포함되는지 판단하는 것은 타당하지 않으므로, 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 피고들의 배상책임이 있다고 본 원심의 판단을 수긍할 수 있다는 취지의 대법관 김재형의 반대의견,
(3) 임차인의 채무불이행책임의 성립 및 임차인이 배상하여야 할 손해배상의 범위에 관하여는 반대의견과 견해가 같으나, 이와 같은 사안에서 법원은 임차인의 손해배상책임을 제한하면서 일정한 요소들을 반드시 고려하여 임대인과 임차인이 임차 외 건물 부분의 손해를 합리적으로 분담하도록 하여야 함에도 원심이 이러한 필수적 고려요소들 중 일부에 대하여 심리하지 않았으므로, 피고 박정민의 상고이유 중 책임제한에 관한 주장을 받아들여야 한다는 취지의 대법관 이기택의 별개의견이 있음

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